L’investissement immobilier est très largement choisi par les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. Deux véhicules d’investissement suscitent particulièrement l’intérêt des investisseurs :
- les OPPCI (Organismes Professionnels de Placement Collectif en Immobilier)
- les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Souvent décrits comme complémentaires, ces deux véhicules d’investissement possèdent pourtant des différences qui peuvent impacter le choix de l’investisseur. Ce sont tous les deux des investissements « pierre-papier », qui partagent quelques points communs, comme la mutualisation des risques et la facilité de gestion pour l’investisseur. Toutefois, l’OPPCI, souvent moins connu des investisseurs, constitue une alternative intéressante à la SCPI.
- Quelle est la nature d’un OPPCI / d’une SCPI ?
- Quelles sont les différences entre OPPCI et SCPI ?
NATURE – structure
OPPCI
- L’OPPCI est une structure régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et est régie par le Code Monétaire et Financier. Il s’agit d’une structure plus complexe et flexible pouvant être choisie par des investisseurs professionnels et institutionnels.
SCPI
- La SCPI est une structure régulée par l’AMF mais est soumise à des règles différentes. Elle est constituée sous forme de société anonyme et est accessible aux investisseurs particuliers.
L’OPPCI peut adopter la forme d’une société de placement, offrant une plus grande flexibilité et visant principalement une clientèle institutionnelle. En revanche, la SCPI est une société civile plus accessible aux investisseurs particuliers, constituant une solution d’investissement indirect dans l’immobilier.
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TYPES D’ACTIFS IMMOBILIERS
OPPCI
SCPI
- L’OPPCI peut investir dans divers types d’actifs immobiliers, tels que des bureaux, des locaux d’activités, des commerces ou des logements à hauteur de 60% minimum, les 40% restants peuvent être dédiés aux autres produits financiers. Cela offre une plus grande flexibilité en termes de diversification des actifs.
- Les SCPI sont généralement spécialisées dans un type d’actif immobilier, comme les bureaux, les commerces, ou les logements. Il existe des SCPI diversifiées, mais elles ont souvent une orientation spécifique.
Bien que les deux types de véhicules d’investissement offrent la possibilité d’investir dans divers types d’actifs immobiliers, l’OPPCI, en raison de sa flexibilité et de son orientation institutionnelle, a généralement une plus grande variété d’actifs dans son portefeuille par rapport à la SCPI. Cette diversification géographique et sectorielle vise à atténuer les risques associés à la concentration sur un seul marché ou type de propriété. L’OPPCI est ainsi moins sensible aux variations du marché.
ACCESSIBILITÉ AUX INVESTISSEURS
OPPCI
SCPI
- Les OPPCI s’adressent à une clientèle privée et institutionnelle : investisseurs professionnels, établissements financiers, assurances, caisses de retraite, gérants d’actifs, entités publiques et grandes entreprises. Le ticket d’entrée est de minimum 100 000 €.
- Les SCPI offrent la possibilité d’investir de manière indirect dans l’immobilier. Elles s’adressent davantage au grand public avec un ticket d’entrée nettement moins élevé (souvent de quelques milliers d’euros).
L’accessibilité aux investisseurs est un critère important dans le choix entre OPPCI et SCPI. Les investisseurs doivent prendre en compte leur profil, leur budget, et leurs objectifs d’investissement pour déterminer le véhicule qui répond le mieux à leurs besoins. Les OPPCI s’adressent davantage à des investisseurs qui ont un objectif de développement patrimonial à moyen long terme. Un placement plus long permet notamment de bénéficier de l’effet de levier et donc d’un meilleur rendement.
LIQUIDITE DES PARTS
OPPCI
SCPI
- Les parts d’OPPCI sont généralement moins liquides que celles des SCPI, avec des périodes de détention pouvant être plus longues.
- Les parts de SCPI peuvent être plus liquides, mais la liquidité dépend des conditions du marché et des politiques spécifiques à chaque SCPI.
La liquidité des parts varie entre les OPPCI et les SCPI, et elle doit être évaluée en fonction des besoins et des préférences de l’investisseur. Bien qu’imposant une durée de placement plus importante, les OPPCI fonctionnent grâce au mécanisme de “souscriptions/rachats”. La société de gestion ayant l’obligation d’accéder à cette demande, les investisseurs peuvent assez facilement disposer de leur épargne. Un dispositif que ne permet pas la SCPI.
GESTION D’ACTIFS IMMOBILIERS
OPPCI
SCPI
- Les actifs sont gérés par une société de gestion agréée. Les investisseurs n’ont généralement pas de contrôle direct sur les biens de l’OPPCI. Toutefois, les OPPCI sont soumis à des contrôles différents par l’AMF, ce qui permet de rassurer l’investisseur sur la qualité des acquisitions et sur les décisions de la société de gestion.
- Ils sont gérés par une société de gestion qui prend en charge l’acquisition, la gestion et la cession des biens immobiliers. Les investisseurs ont un contrôle indirect à travers les décisions de la société de gestion.
Le choix entre OPPCI et SCPI implique d’évaluer le niveau de contrôle souhaité, l’expertise recherchée, et le degré d’implication dans la prise de décision pour les investisseurs. Chaque structure offre une approche différente en termes de gouvernance et de gestion.
FISCALITE
OPPCI
SCPI
- L’OPPCI qui opte pour la forme de SPPICAV permet aux investisseurs d’être soumis à la fiscalité des valeurs mobilières. La fiscalité est plus légère pour les OPPCI car les gains sont seulement soumis à la flat tax de 30%.
- Les revenus fonciers distribués par les SCPI sont imposables selon les règles des revenus fonciers. Ils sont ainsi soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Le choix entre l’OPPCI et la SCPI dépend des besoins spécifiques de chaque investisseur. L’OPPCI permet aux investisseurs d’élargir leur portefeuille d’investissement immobilier en leur offrant une diversification plus large et une gestion professionnelle approfondie. Les SCPI quant à elles sont généralement plus accessibles, et plus liquides. Chacun de ces véhicules dispose de ses propres avantages, mais l’OPPCI dispose d’atouts non négligeables sur beaucoup d’aspects.
Pour en savoir plus sur l’OPPCI et ses atouts, nous vous invitons à consulter notre article dédié.
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