En tant que bailleur et locataire vous avez déjà été confronté à la question sur la prise en charge des travaux à réaliser dans un bien immobilier que vous louez.
Cette répartition constitue un point essentiel des négociations dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial.
Lors d’une réception d’immeuble, le bailleur doit livrer un immeuble décent, à savoir en bon état d’usage. Durant le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (entretien courant à la charge du locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire, sont à la charge exclusive du bailleur.
Par défaut le code civil met à la charge du locataire une liste de dépenses de réparations locatives. Le restant est à la charge du bailleur. Néanmoins, certaines réparations peuvent-être à la charge du locataire sous réserve d’un aménagement conventionnel.
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
En tant que propriétaire-bailleur vous êtes aussi tenus d’effectuer pendant la location certains travaux importants tels que :
- Réfection de toiture
- Remplacement d’une chaudière trop âgée
- Travaux d’isolation
- Travaux normaux d’entretien
- Entretien des toitures et façades végétalisées
Enfin, tout ce qui est hors d’usage pour cause de vétusté ou vice de construction.
Avant de réaliser les travaux
Le bailleur est tenu d’informer le locataire des réalisations. Il doit adresser une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres contre signature.
Cette notification doit obligatoirement indiquer :
- Nature des travaux
- Mode d’exécution
Le locataire doit permettre l’accès au bien pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du bailleur.
En revanche, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être établi.
Les sanctions encourues
Si vous ne remplissez pas ces obligations de prise en charge des réparations importantes, le locataire est en droit de saisir le Tribunal d’Instance du lieu où est situé le bien immobilier loué.
Le juge pourra alors vous condamner, sous astreinte, à :
- Exécuter les travaux nécessaires
ou
- Autoriser votre locataire à les réaliser directement en refacturant les frais au bailleur
Enfin, il accordera au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Attention : même si le bailleur n’effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Le locataire, quant à lui, doit prendre en charge l’entretien courant du bien afin de le maintenir en bon état. C’est le décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations locatives. Le locataire est donc censé prendre en charge certaines réparations évoquées ci-dessous :
- L’entretien et les réparations courantes
- Des équipements mentionnés dans le contrat (remplacement des ampoules, joints de robinetterie et de douche, les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, raccords de peinture, revêtements de sol, systèmes d’ouverture)
- L’entretien de la végétation (haies et pelouses)
Les sanctions encourues
Si c’est le locataire ne remplit pas ses obligations et qu’il dégrade les lieux, ce dernier devra procéder aux réparations locatives qui s’imposent avant la restitution des clés. A défaut, le propriétaire peut retenir le dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail. Et si ces sommes ne sont pas suffisantes, le propriétaire aura la possibilité de demander en justice une indemnisation complémentaire.
À savoir : Tous les litiges relatifs au contrat de bail sont de la compétence du Tribunal d’Instance. De ce fait, peu importe le montant des travaux, seul le juge d’instance est compétent pour condamner le bailleur à leur exécution.
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