Ne laissez pas le destin décider de votre avenir
Créez, développez et protégez votre patrimoine

Réaliser une opération de vente à soi-même

Accueil SB2F > Protection sociale et patrimoniale > Réaliser une opération de vente à soi-même
07
Sep
2015

La vente à soi-même est un outil pour organiser la répartition de son patrimoine et optimiser sa situation fiscale. Investir dans la pierre est souvent considéré comme une sage décision. Cependant, la fiscalité qui y est attachée est parfois douloureuse pour les hauts revenus. L’opération de vente à soi-même peut permettre de diminuer cette pression fiscale et constitue un outil à effet de levier efficace.

.

Vente à soi même

.

L’objet de la vente à soi-même

La vente à soi-même, appelée également Owner Buy Out (OBO) consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à obtenir des liquidité grâce à la vente de ce même bien à une société, le plus souvent une SCI, qu’il a préalablement constituée pour l’occasion. L’associé majoritaire de la société étant bien évidemment le vendeur. Pour financer l’opération, la société nouvellement créée souscrit un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente du bien objet de la cession. Ce dernier étant ensuite loué afin que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances du prêt.

.

Un schéma d’optimisation patrimoniale

Véritable schéma d’optimisation fiscale, l’OBO permet de rééquilibrer un patrimoine constitué principalement d’immobilier. Les liquidités obtenues pouvant être réutilisées pour financer d’autres projets (défiscalisants par exemple).

.

De plus, la vente à soi-même est idéale pour diminuer la pression fiscale que subit le propriétaire. En effet, les revenus fonciers étant soumis à l’impôt sur le revenu, leur taxation peut être très lourde s’ils viennent s’ajouter à des revenus suffisamment importants pour se voir appliquer un taux marginal d’imposition élevé. Le fait de détenir le bien immobilier dans une SCI va permettre aux associés d’opter pour l’impôt société (IS) avec tous les avantages que cela comporte (taux maximal de 33,33 %, amortissement de l’immeuble…).

.

Mais attention, l’option à l’IS peut être pénalisante en cas de cession du bien immobilier par la Société Civile Immobilière car la plus-value réalisée sera alors imposée selon le régime des plus-values professionnelles.

Un risque fiscal ?

Quelques précautions sont à prendre pour mettre ce montage à l’abri d’une procédure fiscale. Ainsi faut-il démontrer que la société n’est pas fictive et n’a pas été constituée dans un but purement fiscal. Par exemple, les associés ont tout intérêt à tenir une comptabilité et des assemblées générales montrant le fonctionnement normal des organes de gestion de la société.

.

Article extrait du mensuel de l’expert-comptable – juillet 2015

A propos de l'auteur

dolor nec Nullam Donec mattis sem,