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Le TEG de votre crédit immobilier a-t-il été bien calculé?

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12
Oct
2015

Faire vérifier votre TEG peut vous permettre de réaliser de substantielles économies sur le coût de votre emprunt.

Pour financer vos projets immobiliers, vous recourez généralement à l’emprunt. Formalisé par le biais d’un contrat de prêt, l’établissement de crédit vous calcule son coût et vous communique le TEG (taux effectif global). Mais parfois, ce TEG peut être erroné. Ce qui peut donner lieu à un « dédommagement ». Explications.TEG

Cartographie du TEG

Les banques sont tenues de calculer le TEG et de le communiquer à leurs emprunteurs. Un TEG qui intègre à la fois le coût des intérêts payés par l’emprunteur, des frais de dossier, des frais d’assurance obligatoire, des frais de garantie, des frais d’acte notarié et des frais fiscaux. Cet indicateur permet au particulier de comprendre le coût global du crédit et de comparer plus facilement les différentes offres du marché. Ainsi, l’oubli d’un de ces éléments par la banque caractérise un taux effectif global erroné. Dans ce cas de figure, l’emprunteur est en droit de demander la substitution du TEG erroné par le taux d’intérêt légal (0,04 % en 2014) et la restitution des intérêts d’emprunt trop versés.

Une sacrée économie pour l’emprunteur et une sévère sanction pour la banque!

Comment agir ?

Notion construite essentiellement par les tribunaux, le TEG erroné ne peut être sanctionné que si l’erreur correspond à une différence d’au moins une décimale par rapport au taux réel. Peu important d’ailleurs le sens de l’erreur (TEC erroné inférieur ou supérieur au taux réel). Mais afin de faire constater cette erreur, une action en justice doit être engagée.

Et attention, cette action se prescrit par 5 ans à compter du jour où l’emprunteur a décelé l’irrégularité entachant le TEG communiqué. Toutefois, avant d’en arriver à une phase contentieuse, mieux vaut entamer des pourparlers avec votre banque. Cette dernière pourra volontairement vous rembourser une partie des intérêts versés et/ou diminuer le taux de votre crédit. 

Une erreur fréquente !

L’une des erreurs les plus fréquentes en matière de TEG est celle portant sur le nombre de jours composant une année. Concrètement, les établissements bancaires calculent le taux effectif global sur la base d’une année comptable composée de 360 jours (année dite « lombarde »).

Or, la législation indique clairement que le TEG doit, comme les intérêts, être calculé sur une base exacte de 365 jours (366 jours pour les années bissextiles). Un usage bancaire ne pouvant déroger à la loi.

Selon l’Association française des usagers des banques, 50 % à 75 % des TEG des prêts immobiliers souscrits comporteraient des erreurs ! Des erreurs liées notamment à la mise en œuvre d’une méthode de calcul extrêmement complexe.

Article extrait du mensuel de l’expert-comptable – octobre 2015

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