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Pour se créer un patrimoine, faut-il emprunter ou épargner ?

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20
Fév
2017

Le taux moyen d’endettement des français pour l’acquisition d’une résidence principale est de 30% de leur revenu pour une durée de s’échelonnant de 15 à 25 ans.

Pour se créer un patrimoine, faut il emprunter ?

 

 

 

 

 

 

 

 

Depuis quelques mois, les taux d’intérêt n’arrêtent pas de dégringoler, l’endettement semble donc être un excellent levier patrimonial. Il convient cependant de bien définir la notion d‘effet de levier.

Faut emprunter ou épargner pour se constituer un patrimoine ?

Effet de levier de la dette

L’effet de levier définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement de l’épargne.

Le coût réel du crédit doit tenir compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Déduction permise par l’article 31 du Code Général des Impôts. Pour exemple, les charges déductibles sont :

  • les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire,
  • les primes d’assurance,
  • les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien.

Le particulier doit en premier lieu établir la rapport entre le coût réel de son emprunt et le rendement net de son épargne.

Si le rendement net épargné est supérieur au coût réel du crédit, il y a un effet de levier. C’est à dire qu’il pourra réaliser un emprunt pour acquérir de l’immobilier dans le but de s’enrichir d’avantage. Cela permettra par ailleurs d’augmenter la rentabilité globale de son projet d’investissement.

Par exemple: vous avez 100.000 € de trésorerie, vous avez le choix entre le placer ou acheter un bien.

Prenons l’hypothèse d’un prêt avec un taux d’emprunt à 4% sur 15 ans. En effet,  le montant total du remboursement sera d’environ 133.000 €. Si vous placez la même somme sur un support rémunéré à 4%, au bout de 15 ans vous percevrez environs 180.000 €.

Conserver son épargne

  • Si un investisseur a des placements financiers et s’il souhaite acquérir un bien immobilier, il vaut mieux, compte tenu de la conjoncture actuelle, qu’il conserve son épargne. Il viendra adosser son épargne à un emprunt. Dans ce cas, il fera financer l’acquisition dans sa totalité, l’intérêt étant de conserver sa « tirelire ».
  • En revanche, dans l’hypothèse où l’investisseur n’a pas d’apport monétaire, la base de calcul est l’excédent de son salaire. Le recours au crédit semble être pour lui une solution bien plus efficace que l’épargne mensuelle et régulière. Là encore, il faut vérifier le taux de rendement interne (TRI). Ce taux de rendement interne tient compte de l’ensemble des flux de trésorerie positif. (loyer, revenus divers, économie d’impôt…). Mais également de l’ensemble des charges d’entretien ou fiscales.

Lorsque le TRI d’un investissement immobilier est supérieur à un TRI d’un placement financier (pour une durée équivalente), il vaut mieux réaliser un investissement immobilier et emprunter.

Enfin, l’intérêt véritable d’avoir recours à un crédit pour acheter un bien immobilier, c’est de pouvoir en tirer une plus-value à terme.

Il convient néanmoins de faire très attention car depuis une vingtaine d’année, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter. Rien ne laisse affirmer que lors de la revente du bien d’ici 15 à 20 ans l’investisseur pourra tirer une plus-value.

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