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Projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

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05
Sep
2013

 Baux commerciaux :

– Une dérogation à l’application du statut des baux commerciaux est prévue à l’article L.145-5 du Code de commerce. Celle-ci permet d’éviter une application immédiate des baux commerciaux à l’occasion du commencement de la relation contractuelle entre preneur et bailleur.
Cette dérogation est une option pour les parties, elle doit être mise en place à l’occasion de l’entrée dans les lieux du preneur, et ne peut durer plus de 2 ans. Cette durée maximale peut être utilisée par un ou plusieurs baux dérogatoires successifs.Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail, mais il s’agit alors d’un bail commercial. Un bail commercial existe également en cas de renouvellement exprès du bail dérogatoire à l’expiration de la durée de 2 ans ou conclusion d’un nouveau bail pour le même local. Cette naissance d’un bail commercial n’est pas applicable lorsque la location en cause est une location à caractère saisonnier, cette dernière étant soumise au droit commun du louage de chose du Code civil.
L’article 1er du projet de loi porterait de deux à trois ans la durée des baux dérogatoires.

– La révision du loyer d’un bail commercial s’opère principalement soit par le jeu d’un mécanisme de révision triennale, soit par l’application d’une clause d’indexation prévue par le bail.

La mise en place d’une clause d’indexation permet d’opérer une révision automatique du loyer en application de l’évolution d’un indice sans que le bailleur ne soit tenu d’émettre une demande de révision. Contractuellement, cette forme de révision est fréquemment fixée pour être annuelle.
Seules sont autorisées les clauses prévoyant des indexations fondées sur les prix des biens, produits ou services ayant une relation directe avec l’objet de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. (alinéa 1 de l’article L.112-2 du Code monétaire et financier)
À ce titre, l’indice de référence général est l’Indice du Coût de la Construction INSEE (ICC) (article L.145-34 du Code de commerce) Afin de permettre une indexation sur un indice dont la principale composante est l’indice d’inflation, l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), la Loi de Modernisation de l’Économie (LME) du 4 août 2008 dans son article 47 II a modifié la rédaction de l’article L.112-2 du Code monétaire et financier. L’ILC est composé à 50 % de l’indice INSEE inflation (IPCL), à 25 % de l’ICC et à 25 % de l’indice représentatif de l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail (ICAVaCD) (décret du 04 novembre 2008).
L’ILC est applicable aux activités commerciales, et artisanales depuis la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011.
L’article 63 de la loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011, en modifiant de nouveau le Code monétaire et financier a institué l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) afin que les baux commerciaux puissent adopter un indice autre que l’ICC.
L’ILAT peut être utilisé pour la location d’espaces de bureaux, pour les établissements où sont exercées des activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales, pour les activités des professions libérales et pour les activités exercées dans des entrepôts logistiques.
Cet indice est d’une nature proche de l’ILC car composite et comprenant pour 50 % l’inflation.
L’ILAT est constitué par la somme pondérée de la moyenne des indices sur un an représentatifs du niveau de prix à la consommation (IPCL) pour 50 %, de celui des prix de la construction neuve (ICC) pour 25 % et de celui du produit intérieur brut en valeur (PIB) pour 25 % (décret du 29 décembre 2011 ).
L’application de l’ILC et de l’ILAT est conditionnée à l’accord des parties, par avenant au bail en cours ou lors du renouvellement.

Si la convention des parties n’a pas prévu de clause d’indexation, alors la révision du loyer ne peut s’opérer que suite à une demande en révision du bailleur qui ne peut être effectuée que selon des périodes triennales. La révision du loyer n’est ici pas automatique, elle exige une intervention du propriétaire.
Les articles L.145-34 (renouvellement du bail) et L.145-38 (révision triennale) du Code de commerce disposent qu’à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à un renouvellement ou une révision triennale ne peut excéder la variation de l’ICC ou, s’ils sont applicables, de l’ILC ou de l’ILAT, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. On constate donc, sauf situation exceptionnelle, une variation du loyer calquée sur l’évolution de l’indice applicable.La procédure de révision triennale de droit commun est applicable à tous les baux commerciaux même s’ils contiennent une clause d’indexation.L’article 2 du projet de loi remplacerait l’indice du coût de la construction (ICC) par l’indice des loyers commerciaux (ILC) et par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) comme indices de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail.

– L’article 3 du projet de loi prévoit d’étendre la compétence des commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux.

Il aménage ainsi la rédaction de l’article L.145-35 du Code de commerce.

– L’article 4 du projet de loi a pour objet de limiter à 10 % du dernier loyer acquitté les réajustements annuels qui peuvent être appliqués au preneur, dans les cas faisant actuellement exception au principe du plafonnement des loyers commerciaux et par exemple, en cas de travaux de rénovation du bailleur ayant une incidence sur l’activité du locataire ou encore de modification significative des facteurs locaux de commercialité. Cette règle ne s’appliquerait pas lorsque l’exception au plafonnement fait suite à une clause du bail relative à sa durée ou au mode de fixation du loyer. A cette fin, l’article insère un article L.145-39-1 dans le Code de commerce.

– L’article 5 du projet de loi rendrait obligatoire l’établissement d’un état des lieux établi de manière contradictoire par les deux parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.
Il prévoit également qu’un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties serait annexé au bail et ferait l’objet d’un récapitulatif annuel. Ces dispositions seraient contenues dans de nouveaux articles, respectivement L.145-40-1 et L.145-40-2 du Code commerce.

– L’article 6 du projet de loi créerait, à l’instar des baux d’habitation, un droit de préférence pour le locataire, en cas de vente du local commercial qu’il occupe.
Le locataire devrait être informé en priorité des conditions de la vente, à peine de nullité de cette dernière.
En cas d’acceptation de l’offre dans le délai d’un mois, le locataire disposerait alors d’un nouveau délai de deux mois pour réaliser la vente. L’information obligatoire du locataire devrait également intervenir si le propriétaire décidait de vendre à des conditions plus avantageuses.
Ce droit serait contenu à un nouvel article L.145-46-1 du Code de commerce.

L’article 8 du projet de loi prévoit que les dispositions des articles 1er, 2, 4, 5 et 6 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant celui de la publication de la loi.

Droit de préemption sur les fonds :

L’article 7 du projet de loi aménagerait l’exercice du droit de préemption sur les fonds de commerces, les fonds artisanaux, les baux commerciaux et les terrains, par les communes (introduit par l’article 58 de la loi du 02 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises aux articles L.214-1 à L.214-3 du Code de l’urbanisme) en leur donnant la possibilité de déléguer ce droit à un établissement de coopération intercommunale, à un établissement public ayant vocation à exercer ce droit de préemption, ainsi qu’à un concessionnaire d’une opération d’aménagement.
Le Code général des collectivités territoriales serait complété par l’article L.2122-22 afin de prendre en compte ces nouvelles possibilités de délégation

(source Assemblée nationale – 21 août 2013)

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