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SCI ou SARL quelle forme juridique privilégier ?

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04
Mar
2019

Vous estimez qu’il est opportun d’investir dans l’immobilier, mais vous hésitez entre différentes formes juridiques. Laquelle de la SCI et de la SARL dite de « famille » serait la plus adaptée ? Nous vous aidons à répondre à vos questions en décryptant ces deux formes.

SCI SARL quelle forme juridique privilégier

Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés partagent les bénéfices ou profitent de l’économie qui pourrait en résulter. Ils s’engagent également à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une Société Civile dotée de la personnalité juridique ayant un objet immobilier.

Création

Une SCI comme son nom l’indique désigne une société civile, elle n’a donc pas vocation à être commerciale, mais bel et bien à gérer un patrimoine immobilier. Détenir une SCI revient à acquérir et posséder des biens immobiliers.

La création d’une SCI requiert un minimum de deux associés, en tant que personnes morales ou physiques. Le capital social est fixé librement par ces derniers, qui peuvent investir des parts égales ou inégales lors de la création de la société. Dans la majorité des cas, on désigne l’associé majoritaire comme gérant. Cette forme juridique offre également la possibilité de désigner un associé qui serait encore mineur.

Fonctionnement

Chaque année se tient obligatoirement une assemblée générale, où l’on évoque divers sujets tels que la gestion de la comptabilité, les déclarations fiscales, qui sont des sujets lourds administrativement, et qui nécessitent une attention particulière.

Une SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR), sauf cas particuliers qui soumettent la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Avantages

Nombreux sont les avantages qu’offre la création d’une SCI. En voici quelques-uns :

  • faciliter l’obtention de financements externes (prêts bancaires),
  • réaliser à plusieurs un investissement immobilier via la réunion des capitaux de chacun,
  • c’est la forme juridique conçue pour les investissements immobiliers,
  • flexibilité du régime fiscal,
  • faciliter la transmission du patrimoine,

Le résultat perçu, issu de la location ou de la vente, est alors réparti en fonction de la quote-part de chacun.

Inconvénients

La création d’une SCI représente à la fois un formalisme et un coût pour les associés. Il s’agit principalement des formalités de publicité et la rédaction des statuts. De plus, les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la société. Enfin, le fonctionnement d’une SCI suppose d’accomplir des démarches propres à la vie de toute société (assemblée générale, bilan annuel …).

Société à Responsabilité Limitée (SARL)

Création

La SARL est une société commerciale qui éveille l’intérêt de nombreux entrepreneurs, en effet, c’est la forme d’entreprise la plus répandue en France (40% en 2016). Tout comme la SCI, le nombre d’associés doit impérativement être supérieur à deux et inférieur à cent (juste pour la SARL). Le capital social minimum, quant à lui, sera librement fixé entre les différents associés. Il n’y a ainsi pas de montant minimum requis. Les associés doivent effectuer des apports en numéraire (argent) ou en nature (immeuble/bien meuble).

La création peut se résumer en trois étapes-clés :

  1. Rédiger les statues de la SARL;
  2. immatriculer l’entreprise au registre du commerce et des sociétés;
  3. insérer un avis de constitution de la SARL dans un journal habilité.

Fonctionnement

Son fonctionnement est plus ou moins similaire à celui d’une société civile immobilière. Il s’agit de réaliser une assemblée générale au moins une fois par an, et de tenir la comptabilité, ainsi présentée lors de cette grande réunion.

Avantages

La responsabilité des associés se limite à leurs apports et, dans le cas où la société serait déficitaire, la quote-part de déficit est imputable sur le revenu global de chaque associé. À  l’inverse, si la SARL de famille est bénéficiaire, les associés ne seront imposés qu’au titre de l’impôt sur le revenu. Ils ne sont donc pas doublement imposés. On peut le voir, le régime fiscal est relativement souple. En générale une SARL est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour les personnes parentes de ligne directe (frères et sœurs, conjoints…) ou exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, ou agricole, le régime fiscal peut varier et ainsi leur société dépendre de l’impôt sur le revenu.

Inconvénients

Le cadre juridique d’une SARL est très stricte, ce qui implique que pour toute décision, il faille demander l’accord à tous les associés. Ainsi si la majorité, représentant au moins les trois-quarts des associés, ne donne pas son consentement, l’accord ne peut se faire. Il en est de même pour la cession de parts sociales à des tiers de la société.

Les coûts de création, de gestion et la lourdeur administrative ont parfois tendance à freiner les personnes à créer leur société. Ce qui indique que cette forme juridique s’adapte peu aux petits projets. Comme par exemple à des personnes qui voudraient tester leurs idées.

La rémunération des dirigeants et les dividendes versés aux associés sont soumis à des cotisations sociales.

À  l’inverse de la SARL ordinaire assujettie à l’impôt sur les sociétés, la SARL de famille est soumise à l’impôt sur le revenu. Ceci ne permet pas de déduire du résultat de la société la rémunération versée au gérant. Celui-ci étant ainsi imposable sur sa quote-part de résultat.

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