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Pourquoi une SCI pour investir en immobilier d’entreprise

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25
Juin
2018

Pour investir dans l’immobilier grâce à la société SCI PRIVEE, filiale du Groupe Sb2f, plusieurs choix se présentent à vous pour réaliser l’acquisition des parts sociales. Vous pouvez acheter en nom propre (seul), ou encore via une Société Civile Immobilière. En qualité de société de conseil en immobilier patrimonial d’entreprise, SCI Privée vous explique pourquoi réaliser votre investissement au travers d’une SCI (Société Civile Immobilière).

Qu’est ce qu’une société civile immobilière ?

La société civile immobilière vous permet d’investir dans un projet immobilier avec plusieurs personnes. Elle a pour objet la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. En effet, elle est composée d’au moins deux associés, pouvant être des personnes physiques ou morales. Dans la version classique, chaque associé possède une partie du parc immobilier, en fonction du nombre de parts qu’il détient. Par exemple, s’il possède 28 % des parts, il possède 28 % de tous les immeubles de la SCI.

Emprunter pour investir dans l’immobilier via une SCI

Dans un premier temps la SCI est créée, puis chacun des investisseurs et futurs associés effectuent son apport de capital, à l’aide d’une somme dont il dispose, d’un prêt immobilier ou les deux. Votre organisme de crédit va alors étudier votre solvabilité. La raison est simple, si vous faite défaut de paiement, vos associés doivent prendre en charge les mensualités, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. Le recours au prêt immobilier pour investir via une SCI ne permet donc pas de dissocier les associés de la société. Au contraire, chaque partenaire est lié à la société, ils sont responsables des dettes en fonction de leur participation. Si l’un des associés ne réunit pas les conditions, les organismes de crédit ne financeront le projet que s’il ne fait pas partie des associés.

Les avantages de la Société Civile Immobilière

  • Tout d’abord, investir en SCI permet d’éviter certains inconvénients de l’achat en indivision. En cas de désaccord pouvant bloquer la prise de décision, le gérant peut prendre lui-même certaines décisions conformément aux statuts constitutifs rédigés lors de la constitution.
  • La SCI permet également d’optimiser la transmission d’un patrimoine. Il est bien plus facile de partager équitablement des parts de société plutôt qu’un appartement. Un étalement dans le temps de la donation des parts permet de profiter des abattements pris en compte pour le calcul des droits de succession. (100.000 € tous les 15 ans à l’heure actuelle).
  • Toujours au niveau transmission, la SCI procure un important avantage fiscal : pour le calcul des droits de mutation, c’est la valeur nette de l’actif de la SCI (donc déduction faite des emprunts en cours) qui est prise en compte. Alors que pour une transmission en direct, c’est la valeur brute des biens qui sert de base au calcul.

L’imposition des revenus de la Société Civile Immobilière

Une SCI, qui exerce une activité civile, est en principe soumise de plein droit à l’Impôt sur le Revenu (IR). Les revenus de la SCI sont imposés entre les mains de chaque associé à l’IR. Proportionnellement à leurs parts dans le capital social. Les associés peuvent opter pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS). Jusqu’à 38 120 €, les bénéfices sont imposés au taux réduit de 15 %, au-delà, au taux de 33,33 %. Pour les associés déjà fortement imposés sur leurs revenus, il peut être intéressant d’opter pour une imposition à l’IS. En effet, la majorité des investisseurs privés qui ont choisi SCI Privée pour développer leur patrimoine, retiennent la fiscalité à l’IS pour leur société. Bien entendu, nous vous conseillons d’analyser votre situation personnelle et professionnelle avant de faire votre choix.

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