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La clause de préemption pour un locataire commercial

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05
Fév
2018

Depuis la loi « Pinel » du 18 juin 2014, en cas de projet de vente du bailleur, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le local, bureau d’activité ou fond de commerce qu’il occupe. En effet, le bailleur peut souhaiter vendre son bien en fin de bail. Toutefois, toutes les situations n’amènent pas le locataire à bénéficier de ce droit de préemption. Il est vrai que cette clause n’est pas toujours systématique. 

Clause de préemption : la procédure

Il est offert au titulaire du bail commercial un droit d’acquisition par préférence lors de la vente de l’immeuble. L’offre est valable 1 mois dès la réception. Le locataire, s’il accepte la préemption, dispose de 2 mois pour réaliser la vente. Le délais est porté à 4 mois s’il veut obtenir un prêt. S’il laisse le délai expirer, l’offre devient caduque.

Comment s’applique ce droit de la clause de préemption ?

Le droit de préférence du locataire à bail commercial ne s’applique que si le local loué l’est à l’usage commercial ou artisanal. De ce fait, les bien qui ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un bail commercial, tels que des simples emplacements concédés sur les parkings de grande surface, des vitrines ou des murs publicitaires ne sont pas concernés par cette clause. Enfin, le texte vise un  local à « usage » commercial ou artisanal, qui fait référence à l’usage et non l’activité prenant place dans le local. Cela à pour conséquence d’évincer les bureaux et les entrepôts du domaine de la préemption.

Quelles sont les formalités à respecter ?

Céder son droit au bail s’accompagne du respect de plusieurs règles. En effet, la vente doit notamment comporter la signification de la cession au bailleur, l’établissement d’un état des lieux préalable ou encore son enregistrement :

  • La signification de la cession au bailleur. Elle doit lui être notifiée par exploit d’huissier, ou, par acte authentique en cas d’acceptation de la vente par le bailleur,
  • L’enregistrement de la cession : l’acte de cession formalisant la vente du bail commercial doit être soumis à enregistrement.

Pour conclure

En dernier lieu, une petite précision concernant la qualité de bénéficiaire de ce droit de préemption. Nous l’avons dit, c’est le locataire du bail commercial. Toutefois, peut-on considérer que le droit pourrait s’étendre à une personne, notamment une personne morale, que le locataire se serait substitué, en vue d’acquérir le bien ? La réponse est négative. Le seul titulaire du droit de préemption étant le locataire désigné au bail commercial ou à l’acte d’acquisition du bail commercial.

 

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