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Faut-il opter pour le crédit bail immobilier ou le financement hypothécaire classique ?

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02
Oct
2017

Lors de nos montage d’opération en immobilier d’entreprise, deux hypothèses sont envisageables pour financer le projet d’investissement en immobilier :

  • d’abord le crédit bail immobilier,
  • ensuite le financement hypothécaire classique.

Nous en présentons les aspects juridiques ci-dessous.

Le crédit bail immobilier :

C’est un contrat par lequel une société de crédit bail consent une location avec la possibilité pour le locataire de devenir propriétaire en exécution de la promesse de vente qui y est incluse. Cela s’opère soit à l’expiration du contrat (levée d’option à terme), soit de manière anticipée (levée d’option anticipée).

Le titulaire du contrat de crédit-bail est le crédit preneur, c’est lui qui encaisse les loyers de la sous location par le biais du mandat qui lui est conféré par le crédit bailleur dans le crédit bail.

Un contrat de 12 ans est plus intéressant s’agissant des frais d’acte car il n’a pas à être publié au service de la publicité foncière.

Avantages :

  • Pour l’établissement financier (société de crédit-bail)  : le crédit bail est la meilleure garantie qui soit, puisqu’il est propriétaire. Toutefois, cela n’empêche pas que d’autres garanties soient généralement demandées comme le nantissement des parts de la Société Civile Immobilière et parfois le cautionnement des associés,
  • Pour la Société Civile Immobilière : le crédit bail peut permettre un financement total du prix d’acquisition, c’est à dire ce y compris les frais d’acquisition et la commission de négociation. Dans ce cas, seuls les frais du contrat de crédit bail restent à la charge du crédit preneur (financement sur fonds propres).

Inconvénients

Pour le crédit preneur, deux points sont à noter :

  • La levée d’option n’est généralement possible qu’à partir de la septième année (et en tout état de cause pas avant l’expiration de la cinquième année). Aussi, avant cette date seule une cession  du contrat de crédit bail est envisageable. Elle nécessite toutefois l’accord du crédit bailleur qui doit agréer le cessionnaire,
  • En cas de départ du locataire en place, le crédit preneur est généralement obligé de solliciter l’avis du crédit-bailleur. Cela concerne le nouveau locataire éventuel mais également l’éventuel bail de sous location à mettre en place.

Le crédit bail peut donc présenter certaines rigidités.

Le financement hypothécaire classique :

La Société Civile Immobilière se finance classiquement au moyen d’un prêt hypothécaire. Le remboursement est garanti dans ce cadre par un privilège de prêteur de deniers (hypothèque).

Avantages :

  • La SCI peut revendre l’immeuble à tout moment. Le prêt est alors soldé et il doit simplement être fait la mainlevée de l’hypothèque existante,
  • La SCI conserve la maîtrise totale de la gestion locative.

Inconvénients

Il est rare de pouvoir obtenir un financement total couvrant l’ensemble des frais. Là encore des garanties complémentaires peuvent être exigées comme le nantissement des parts de la SCI et éventuellement également des cautionnements.

A savoir…

Le choix entre les deux modes de financement doit s’opérer en fonction des conditions financières proposées qu’il sera possible de différer selon le mode de financement retenu et en fonction des garanties exigées, l’objectif étant d’éviter les cautionnements, compliqués à mettre en place lorsqu’il y a beaucoup d’investisseurs.

Dans les deux hypothèses la SCI sera une SCI « transparente » et il convient que chaque  associé soit une société à l’IS.

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