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Bail commercial : la fixation et la révision du loyer

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04
Sep
2017

Le bail commercial et ses clauses

La clause recettes

Lors de la conclusion d’un bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties. En pratique, il est tenu compte des éléments suivants :

  • valeur locative du local (surface, état…)
  • destination (utilisation qui en est faite)
  • obligations respectives des parties
  • facteurs locaux de commercialité (importance de la ville ou du quartier, moyens de transport à proximité…)
  • prix pratiqués dans le voisinage.

Propriétaire et locataire peuvent également convenir, par le biais d’une « clause-recettes », d’un loyer en partie variable en fonction du chiffre d’affaires dégagé.

La clause d’indexation

Dans la majorité des cas, le bail commercial comporte une clause d’indexation (ou clause « d’échelle mobile »). Elle stipule que le loyer sera revalorisé automatiquement et régulièrement (en général, chaque année). Cette réévaluation s’effectue en fonction soit de l’indice des loyers commerciaux si l’activité est commerciale, artisanale ou industrielle, soit de l’indice des activités tertiaires s’il s’agit d’une activité de bureaux. En l’absence d’une telle clause, la révision du loyer ne peut, en principe, avoir lieu tous les trois ans à la demande de l’une ou l’autre des parties.

Là encore, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail au cours de la période de trois ans qui vient de s’écouler.

Point important : vous pouvez refuser l’application du montant du loyer ainsi révisé si vous démontrez que la valeur locative du local est inférieure à ce montant.

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