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La déspécialisation d’un bail commercial

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06
Juin
2016

Le locataire d’un local commercial dans lequel il exploite une boulangerie, souhaite diversifier son activité et ainsi ajouter une activité de pâtisserie. Pour cela, il doit au préalable demander l’autorisation à son bailleur, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les deux cas, la signification doit expressément faire apparaître la nature de la nouvelle activité.

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Cette formalité vaut mise en demeure au propriétaire de faire connaître dans un délai de 2 mois s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. L’absence de réponse vaut acceptation. Il peut refuser uniquement dans le cas où la nouvelle activité n’est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors de la conclusion du bail.

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bail commercial et usage de la lettre recommandée

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Un locataire peut également demander une déspécialisation totale du bail, par exemple, il souhaite arrêter son activité de boulanger pour une activité de restauration rapide. Pour prétendre à une telle déspécialisation, le locataire doit :

  • être dans la nécessité économique de changer d’activité (rentabilité insuffisante par exemple). Le changement d’activité doit être nécessaire pour que l’exploitation soit rentable et doit apporter au consommateur un service dont il ne bénéficiait pas ou pas suffisamment.
  • mettre en place une activité compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).

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Avant tout changement d’activité, le locataire doit demander, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, à son bailleur (et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce) l’autorisation d’exercer une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail.

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Le bailleur doit, dans les mêmes formes, informer dans le mois ses autres locataires envers qui il s’est engagé à ne pas avoir une activité identique à celle qui va être exercée. Le bailleur a 3 mois pour répondre. L’absence de réponse vaut acceptation.

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Enfin, un changement d’activité peut entraîner le paiement d’une indemnité dite de « déspécialisation » au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l’existence : par exemple, diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, accroissement des charges, etc.

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Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut aussi, en contrepartie de l’avantage procuré, solliciter la modification du prix du bail.

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