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Lever une dette par une SCI (3)

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09
Nov
2015

Nos deux derniers articles abordaient la question de savoir s’il fallait faire lever la dette par la SCI et par quels procédés, il convient donc de savoir s’il faut amortir cet investissement ou non.

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Office building close up

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L’amortissement de l’immeuble détenu par la SCI

La question de l’amortissement d’un bien immobilier appartement à une société civile immobilière se pose fréquemment : faut-il ou pas l’amortir, dans quelles conditions est-ce possible … ?

La détermination du régime fiscal

Lorsque la SCI dépend du régime de l’imposition sur le revenu (IR) l’amortissement de l’immeuble est inclus dans la déduction forfaitaire pour le calcul des revenus fonciers. Il n’est donc pas nécessaire de déduire des amortissements.

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Alors, lorsque la SCI appartient au régime de l’imposition sur les sociétés (IS), il faut obligatoirement effectuer l’amortissement de l’immeuble tous les ans, selon la période d’utilisation du bien. La comptabilité de la SCI doit respecter les règles posées par le code de commerce.

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Les amortissements font l’objet d’une déduction fiscale. Si la SCI dépend de l’imposition sur les revenus, le gérant peut ne pas comptabiliser l’amortissement de l’immeuble, ce qui entraine plusieurs conséquences :

  • pas d’incidence sur l’imposition du revenu foncier car il est déterminé en tenant compte de la déduction forfaitaire comprenant l’amortissement,
  • pas de répercussion non plus sur l’imposition des plus-values car elle est précisée selon les règles des plus-values des particuliers, ne tenant pas compte de l’amortissement de l’immeuble, mais une incidence sur l’évaluation de la SCI :
    • Si la SCI a pour vocation la transmission patrimoniale, il est recommandé de comptabiliser les amortissements afin de pouvoir minorer l’actif successoral transmis au décès du propriétaire ou de l’usufruitier des parts de la SCI.
    • Si la SCI a pour fins la création d’une plus-value immobilière, il n’est pas nécessaire de comptabiliser l’amortissement : le fait qu’il n’y ait pas tous les ans un amortissement sur l’immeuble élève le bénéfice comptable de la SCI.

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Ce bénéfice est réparti entre les associés sous la forme d’une augmentation de compte courant d’associé, sauf si la société a assez de disponibilités pour verser l’argent. De cette façon, si les parts sociales sont cédées, les associés pourront négocier leur compte courant. L’article 1690 du code civil énonce que cette cession de comptes courants n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu, et n’est pas soumise aux droits d’enregistrement.

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Si parmi les associés on compte des « personnes morales » ou des personnes physiques commerçantes, la SCI a obligation de comptabiliser les amortissements, même si les associés ne possèdent qu’une seule part dans la société.

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Quel taux d’amortissement pour une SCI ?

L’administration fiscale fixe quelques règles d’amortissement. En fonction de la nature de l’immeuble, l’administration propose un taux d’amortissement annuel :

amortissement immeuble

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Quelles conséquences fiscales de l’amortissement dans une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est une société qui bénéficie de la semi-transparence fiscale. Cela signifie que la Société Civile dispose d’une personnalité morale, mais que chaque associé personne physique est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus fonciers sur la quote-part des résultats qui lui revient.

Dans une Société civile imposée à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR), chacun des associés déclare les revenus perçus au titre des revenus fonciers. Le mode de détention, n’a aucune conséquence sur l’imposition des revenus fonciers. Qu’il s’agisse de détenir un immeuble en direct ou de le détenir via une SCI, l’imposition des revenus est identique.

Ainsi, amortissement ou non, le bénéfice imposable de la SCI à l’IR est le même. L’amortissement comptable n’aura aucune conséquence fiscale pour l’imposition des revenus tirés de la SCI.

Ainsi, il existe deux bénéfices :

  • Le bénéfice fiscal, c’est le bénéfice déterminé par l’administration fiscale pour l’imposition à l’impôt sur le revenu ;
  • Le bénéfice comptable, c’est le bénéfice déterminé par l’expert-comptable. Celui-ci n’est pas fiscal. Le bénéfice comptable est le résultat qui revient aux actionnaires en fonction de leur quôte part dans la SCI

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Pour une SCI imposée à l’IR, le bénéfice fiscal est déterminé selon les règles classiques applicables aux revenus fonciers. Le bénéfice comptable est déterminé en fonction des règles comptables appliquées par l’expert-comptable de l’entreprise.

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L’amortissement comptable aura donc une conséquence sur le bénéfice comptable de l’entreprise mais n’aura aucune conséquence sur la détermination du bénéfice fiscal.

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Puisqu’il s’agit de constater une charge de dépréciation, la constatation d’un amortissement comptable aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable, c’est à dire le bénéfice distribuable aux associés.

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L’intérêt d’un amortissement comptable pour optimiser la transmission du patrimoine

Dans le cadre de la transmission du patrimoine, l’utilisation d’un amortissement peut s’avérer particulièrement intéressant. Lorsque les associés de la SCI combinent SCI et démembrement de propriété.

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L’amortissement ayant pour conséquence de réduire le bénéfice comptable et donc le bénéfice distribuable aux actionnaires et donc à l’associé usufruitier, l’amortissement permet d’avantager les nue propriétaires.

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La SCI est une  forme sociétaire simple, qui autorise, lorsque la stratégie est bien réalisée, de distinguer le pouvoir sur la gestion du patrimoine, du droit de propriété de l’immeuble via la détention des parts de la SCI. C’est la combinaison entre le statut d’associé et le rôle de gérant permet de transmettre un patrimoine immobilier, tout en limitant les droits des donataires sur la gestion de l’immeuble.

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