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Lever une dette par une SCI (2)

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02
Nov
2015

Dans le dernier article, nous avons abordé la relation qui existait entre une société civile immobilière (SCI) et les organismes bancaires, notamment au travers de la négociation de l’emprunt, des prises de garanties et de la capacité de remboursement de la SCI et des associés. Dans cette continuité de financement de la SCI, ces apports en compte courant d’associés constituent un intérêt certain dans la mesure où il s’agit du mode de financement le plus simple à mettre en œuvre.

Fonctionnement-du-compte-courant-dassocié

Compte courant d’associés dans une SCI

Notion de comptes courants de SCI

Une SCI dispose de diverses sources de financement :

  • les apports des associés en capital (contre répartition des parts sociales),
  • le recours à l’emprunt (contre remboursements),
  • les apports des associés en compte courant (rémunérés ou non).

Contrairement aux apports en capital, les apports en compte courant ne modifient nullement la répartition future des résultats de la SCI. Si un associé très largement minoritaire apporte l’essentiel des besoins de financement de la société, il conservera le même nombre de parts et n’aura aucun droit supplémentaire sur les résultats futurs du fait de cet apport de trésorerie.

Tout comme le capital emprunté auprès d’un établissement financier, la SCI devra rembourser les comptes courants d’associés. En revanche, elle ne sera pas tenu par un échéancier d’une part, et n’aura pas l’obligation de verser des intérêts aux associés en rémunération de leur apport d’autre part.

Pour la SCI, ces apports en compte courant constituent un intérêt certain dans la mesure où il s’agit du mode de financement le plus simple à mettre en œuvre :

  • aucune modification des statuts,
  • aucune formalité (si ce n’est ensuite le suivi comptable des comptes courants),
  • aucune rémunération obligatoire de ces comptes courants.

Pour les associés, les comptes courants peuvent entraîner une certaine inégalité dès lors que :

  • tous les associés n’apportent pas des fonds en compte courant, plus exactement proportionnellement à leur nombre de parts,
  • les comptes courants ne sont pas rémunérés.

Cette inégalité apparente peut être, en réalité, avantageuse pour les associés :

  • en permettant dans les statuts la rémunération des comptes courants, les associés peuvent trouver là une source de revenus intéressante.
  • les comptes courants peuvent aussi être utilisés pour transmettre légalement du patrimoine entre associés d’une même SCI.

Comptabilisation des comptes courants de SCI

Les comptes courants sont soldés au 31 décembre de chaque année. Cela  est indispensable pour permettre que :

  • la SCI puisse établir son bilan comptable. Les comptes courants sont des dettes inscrites au passif du bilan de la société.
  • le gérant de SCI puisse établir sa note annuelle d’information dans laquelle devra figurer les soldes des comptes courants des associés et les mouvements constatés durant l’année sur ces comptes.
  • les associés puissent :
    • connaître et faire connaître le montant de leur créance sur la SCI,
    • établir éventuellement leur déclaration d’ISF puisque les sommes apportées en comptes courants demeurent imposables.
  • en cas d’emprunt les établissements financiers afin d’évaluer le patrimoine réel de la société et donc sa capacité d’endettement.

D’une façon générale, une comptabilité bien tenue a une certaine force probante et, malgré l’absence d’obligation légale de tenue d’une comptabilité en SCI, il est important que cela soit fait notamment en présence de comptes courants.

Rémunération des comptes courants de SCI

La rémunération des comptes courants doit être prévue dans les statuts de la SCI. Une décision en Assemblée Générale peut également décider de la rémunération des comptes courants.

Par ailleurs, les intérêts versés aux associés en rémunération de leurs avances en compte courant pourront éventuellement venir en déduction du résultat de la SCI si et seulement si le capital social de celle-ci a été totalement libéré.

La déduction des intérêts versés par la SCI à ses associés en contrepartie de leurs apports en compte courant demande ensuite de distinguer :

  • le cas d’associés qui ont apporté des fonds à la SCI (lors de la création ou par la suite) pour lui permettre la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation, ou l’amélioration des propriétés urbaines. Dans ce cas, les intérêts versés par la SCI aux associés en rémunération de leur apport en compte courant sont :
    • déductibles des revenus de la SCI : ils viennent minorer le résultat de la SCI imposable proportionnellement à leur quote-part chez chacun des associés.
    • imposables dans les revenus mobiliers chez l’associé prêteur.
  • le cas d’associés dont les comptes courants proviennent de bénéfices réalisés par la SCI les années antérieures mais non distribués. Dans ce cas, les intérêts versés par la SCI aux associés pour rémunérer le solde de leur compte courant n’est pas déductible du résultat de la SCI afin de déterminer son résultat imposable au niveau de chaque associé en revenus fonciers. Ces « intérêts » versés à certains associés seront donc fiscalement considérés comme des avances reçues sur leur quote-part de résultat.

D’un point de vue fiscal, la rémunération des comptes courants peut être intéressante pour les associés en substituant au résultat de la SCI imposable chez chacun des associés dans la catégorie des revenus fonciers des intérêts qui peuvent bénéficier du prélèvement libératoire. Le taux de rémunération des comptes courants (pour que les intérêts restent déductibles) est limité au taux effectif moyen pratiqué par les banques pour des prêts à taux variable aux entreprises d’une durée initiale supérieure à deux ans

Comme toutes les personnes morales qui assurent le paiement des revenus mobiliers, les SCI qui rémunèrent des comptes courants doivent :

  • opérer le prélèvement libératoire sur les intérêts versés aux associés qui ont opté pour ce régime d’imposition et le reverser à la recette des impôts,
  • souscrire la déclaration unique annuelle 2561 prévue par l’article 242 ter du Code général des impôts.

Non-rémunération des comptes courants de SCI et transmission de patrimoine

Comptes courants et réduction du coût de financement d’une SCI

Dans le cadre d’une SCI Familiale, la non-rémunération des comptes courants des parents à laquelle participe leurs enfants est un avantage financier pour la société  et donc un moyen de transférer du patrimoine aux autres associés, savoir leurs enfants.

Ceux-ci, avec des parts sociales de faible valeur( lors de la création ou de leur entrée dans le capital de la société), pourront ainsi accéder à un capital immobilier important au fur et à mesure des années, des bénéfices réalisés et du remboursement des comptes courants de leurs parents.

 Comptes courants SCI et transmission de patrimoine

Dans le cadre d’une succession, les héritiers d’un associé n’auront pas à revaloriser le compte courant dont ils hériteront. En effet, les droits de succession seront calculés sur la base des apports en numéraires effectués à la SCI et sans revalorisation. Aussi, lorsque le bien immobilier acheté par la SCI s’est apprécié, la SCI aura permis de minorer la base d’imposition.

Remboursement des comptes courants

Tout d’abord, les statuts de la SCI qui rembourse un compte courant peuvent prévoir les formalités concernant le remboursement des comptes courants d’associés, le taux d’intérêt auquel ces comptes courants sont rémunérés…

  • En l’absence de précisions dans les statuts, un compte courant correspond à un prêt sans intérêt accordé par un associé à la SCI pour une durée indéterminée.
  • En l’absence de convention particulière ou de clause spécifique dans les statuts, tout associé peut exiger le remboursement par la SCI du solde de son compte courant, et ce à tout moment et sans tenir compte des conséquences financières de sa demande sur l’équilibre financier de la SCI. De plus, les autres associés de la SCI ne peuvent pas modifier les statuts ou voter une convention visant à empêcher le remboursement des comptes courants postérieurement à une demande de remboursement non satisfaite.

Cependant, il existe un point contradictoire entre le fait d’être associé d’une SCI et exiger le remboursement de son compte courant lorsque les finances de cette SCI ne le permettent pas. Certes, cette possibilité pour un associé minoritaire non gérant de compromettre l’activité d’une SCI qu’il a financée en grande partie par le biais de son compte courant est une forme de contrôle indirecte de la SCI.

De même, si l’associé qui possède un compte courant cède ses parts sociales et n’est donc plus associé de la SCI, la mise en péril de la société n’est plus pour lui une limite à la demande de remboursement de ce compte courant. Aussi, il est préférable, pour l’acheteur et pour les autres associés, que ce compte courant soit cédé en même temps que les parts sociales à l’acquéreur.

Dans la pratique, demander le remboursement de son compte courant tout en mettant en péril la SCI n’a pas vraiment de sens. Dans la majorité des cas, la demande de remboursement d’un compte courant par un associé de SCI fait l’objet d’une consultation préalable des autres associés.

À savoir : en cas d’impossibilité pour la SCI de rembourser ce prêt, le juge demandera un échelonnement des remboursements.

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