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Lever une dette par une SCI (1)

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26
Oct
2015

Sans être une multitude, il existe un type de société civile immobilière pour chaque situation. Si les SCI ne peuvent pas faire acte de commerce, certaines opérations demeurent autorisées comme la location des biens immobiliers non meublés dont elle est propriétaire. Fiscalement, une SCI ne peut être montée que dans le but de gérer les biens immobiliers, non pour faire des profits.

Cet article sera divisé en trois parties, nous aborderons dans un premier temps la relation qui existe entre la Société Civile Immobilière et les organismes bancaire, puis la notion de compte courant d’associés et enfin l’amortissement de l’immeuble.

sci

SCI et relation bancaire

Dans le cadre où la dette bancaire est levée par une SCI, cela signifie que c’est la structure sociétale qui va supporter l’emprunt et non pas les associés. Y a-t-il de réelles différences ?

La négociation de l’emprunt bancaire

La banque va en premier lieu, analyser la capacité d’emprunt des associés de la SCI. Elle va donc demander les revenus de chacun des associés pour calculer leur capacité d’endettement.

Si la SCI est destinée à un investissement locatif, les revenus attendus constituent des revenus fonciers pour les associés et sont donc ajoutés à leur capacité d’endettement. Mais ces revenus fonciers prévisionnels ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70% de leur montant, pour tenir compte du risque de non-paiement sur des loyers.

Il n’existe pas de formule de prêt spécifique aux sociétés civiles immobilières, pas d’assurance-décès spécifique…

En fonction de la situation financière des associés de la SCI, l’organisme bancaire octroiera un crédit.

Les garanties prises par l’organisme prêteur

Plusieurs types de garanties peuvent être demandés par une banque pour accorder un prêt immobilier à la SCI, les plus courantes sont :

  • une hypothèque sur le bien immobilier en cours d’acquisition,
  • cette hypothèque donnant le droit à la banque de faire vendre ce bien immobilier pour se rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur,
  • la caution solidaire, en effet, les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur participation au capital.
  • Or l’emprunt immobilier a été accordé à la SCI, en cas de non remboursement de l’emprunt, la banque doit se retourner contre la société civile immobilière avant d’avoir le droit de se retourner contre chacun des associés. En pratique et pour limiter les complications, la banque exige que les associés solvables de cette SCI se portent caution solidaire du prêt accordé. Ainsi, l’organisme bancaire pourra se retourner contre les associés cautions de la société et exiger auprès d’eux le remboursement de l’intégralité du prêt accordé à la société civile.

SCI et capacité d’emprunt de tous les associés

La création d’une SCI n’apporte aucune capacité d’endettement supplémentaire. Cependant, l’entrée au capital de la société de personnes physiques supplémentaires permet à la SCI d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Toutefois, il convient de rappeler que l’endettement de la SCI sera pris en compte ultérieurement par les banques pour mesurer la capacité d’endettement individuel de chaque associé en cas de négociation d’un emprunt personnel.

Participer au capital d’une SCI, cela signifie engager sa responsabilité personnelle comme associé de cette société civile mais également limiter sa capacité d’endettement personnelle tant que le prêt obtenu n’est pas intégralement remboursé.

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