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Marché des résidences universitaires et avantages de la loi Censi Bouvard

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12
Oct
2015

Au début du XXème siècle, l’enseignement supérieur accueillait en France quelques dizaines de milliers d’étudiants. Depuis leur nombre ne cesse d’augmenter avec une hausse spectaculaire dans les années 80, durant lesquelles le nombre d’étudiants a quasiment doublé. On constate également une croissance soutenue depuis les années 90 grâce aux étudiants étrangers.

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Selon le Ministère de l’Éducation Nationale, de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche (MENESR), 2,47 millions d’étudiants se sont inscrits au mois de septembre 2014 dans l’enseignement supérieur, cela représente 38.100 étudiants de plus qu’en 2013, soit une augmentation de 1,5%.

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Malgré la faible reprise de l’économie et le vieillissement de la population, le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur a régulièrement augmenté au cours des quatre dernières années.

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Le parc de logements étudiants est actuellement estimé à un total de 375.000 chambres, réparti ainsi qui suit, soit un taux de couverture moyen est aujourd’hui de 15,4 %, contre de 11,2 % en 2012:

  • 175.000 places dans les résidences CROUS,
  • 50.000 logements sociaux hors CROUS,
  • 50.000 places dans les logements et internats des grandes écoles,
  • 100.000 places dans les résidences privées.

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répartition logement étudiant

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Après avoir progressivement décliné, le marché de la résidence étudiante semble prêt à rebondir. Tous les paramètres sont réunis : une forte demande locative, un rendement attractif et une nouvelle fiscalité, très avantageuse. Investir dans ce produit n’est toutefois pas sans risque.

Un marché immobilier promis à un brillant avenir

Le parc de résidences étudiantes privées devrait franchir la barre des 1.500 résidences en exploitation à l’horizon 2020. Le nombre d’étudiants résidant hors du domicile familial ne cesse de croître, porté par une démographie dynamique et une mobilité intra-nationale et internationale accrue. Le marché bénéficie également du soutien des dispositifs fiscaux tel que la Location Meublée exercée à titre non professionnel Censi-Bouvard favorisant un financement des programmes par des tiers particuliers ou des investisseurs institutionnels.

 

Conditions de la LMNP Censi Bouvard

  • Biens concernés : Bien meublé neuf ou achevé depuis au moins quinze ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, destiné à la location dans une résidence services (résidence étudiant, résidence tourisme ou résidence seniors)
  • Durée minimale de mise en location : 9 ans
  • Zones géographiques concernées : toute la France
  • Loyers plafonnés : non
  • Plafonds de ressources applicables au locataire : non
  • Récupération de la TVA à 20% pour l’achat d’un bien neuf : oui
  • Possibilité de louer à ses ascendants ou descendants : sans objet
  • Autres conditions d’accès : la réduction fiscale, répartie sur 9 ans, est calculée selon le prix de revient du logement avec un plafond de 300 000 € HT

Avantages fiscaux du LMNP Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard permet une réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel (extrait du Bulletin Officiel des Impôts BOI-IR-RICI-220-10-20130305) :

« Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2016 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Ces logements doivent être situés notamment dans une structure telle qu’une résidence avec services pour étudiants.

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Au titre d’une même année d’imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt. Toutefois, la base de la réduction d’impôt, calculée sur le prix de revient du ou des logements, ne peut excéder 300 000 euros au titre d’une même année d’imposition (…/…).»

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Ce dispositif est intéressant à plus d’un titre car c’est un produit d’investissement qui convient parfaitement pour se créer un patrimoine immobilier grâce à des revenus récurrents et surtout sans un effort d’épargne excessif.

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Toutefois, ce type d’investissement n’est pas sans risques. Il convient de bien étudier l’emplacement et le réseau de transport qui le dessert (métro, tramway, bus) et qui est le plus direct pour les universités.

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Le choix du gestionnaire est également important car si ce dernier promet un rendement trop élevé et, de fait, pratique des loyers élevés, il risque de rencontrer des difficultés de remplissage et de se trouver dans l’impossibilité de servir le rendement promis, voir, être dans l’obligation de le réduire. En effet, un étudiant qui peut se permettre d’avoir un loyer de 400 / 500 € n’ira pas chercher à se loger dans une résidence universitaire.

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Si vous souhaitez investir dans une résidence de ce type, nous vous suggérons de vous rendre sur place afin de constater par vous-même quels sont les services qui sont proposés aux étudiants et demander à visiter un logement type et surtout se renseigner sur le montant des charges.

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