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Investir via une SCPI (I)

20
Avr
2015

Née dans les années 1970 grâce à la loi du 31 décembre 1970, la Société Civile de Placement Immobilier est une société civile ayant un objet exclusif qui consiste en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ses revenus nets sont répartis entre les porteurs de ses parts (investisseurs).

 

La gestion est assurée par une société de gestion, agrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui collecte les capitaux par appel public à l’épargne. Elle recherche et sélectionne les immeubles achetés par la société. Elle gère à la fois les immeubles et les comptes des associés auxquels elle distribue les revenus correspondants au nombre de parts auxquelles ils ont souscrits.

.Pourquoi investir en SCPI ?

L’investissement par le biais des SCPI présente de nombreux avantages, dont celui de ne pas avoir à s’occuper de la gestion du bien, ni de choisir un locataire. Ce type de placement, également appelé « Pierre Papier », présente un des meilleurs taux de rendement-risque du moment. Investir dans la pierre sans se soucier des problèmes de gestion et se voir offrir un rendement de plus de 5 %…

Ces atouts séduisent donc les épargnants. En 2014, les SCPI affichent une collecte de fond (nette) record de près de 3 milliards d’euros et elles sont présentées aujourd’hui comme l’un des placements les plus attractifs malgré la crise qu’elles ont traversées dans les années 1990.

Il faut toutefois faire attention aux immeubles qui composent la SCPI, plus ils sont vieux et moins la rentabilité est élevée. Avant toutes souscriptions de parts de SCPI, nous vous invitons à vous renseigner tant sur la date de construction de l’immeuble, que sur le locataire ou encore sur la nature du bail.

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

De prime abord, il semblerait que ce type d’investissement soit réservé aux initiés et aux professionnels de l’immobilier ayant accès à ce marché pour lequel les opérations d’acquisition démarrent à quelques centaines de milliers d’euros et peuvent atteindre plusieurs millions.

L’immobilier d’entreprise serait donc un investissement d’expert mais c’est sans compter sur les SCPI,  au travers desquelles tout le monde peut investir (certain ticket d’entrée sont à 200 €).

Les épargnants peuvent se porter acquéreur de parts de SCPI et profiter de la performance de l’immobilier d’entreprise qui a le vent en poupe depuis quelques années. Chaque personne qui investit dans une SCPI devient associé. Ce dernier profit à la fois de la performance des investissements immobiliers réalisés et perçoit un revenu foncier à la hauteur de leur nombre de part.

Il existe un très grand nombre de SCPI. Elles peuvent être : spécialisées dans l’immobilier de bureaux ou dans l’immobilier de commerce, diversifiés, à capital fixe ou à capital variable, ….

Frais de souscription et frais de gestion de parts de SCPI

Les SCPI, comme dans le cadre d’un investissement immobilier direct, supporte des frais dans le cadre de l’acquisition et de la gestion du patrimoine immobilier.

  • Frais d’acquisition de parts de SCPI

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous réglez des « frais d’acquisition ». Ces derniers constituent une contrepartie financière liée à la recherche, à la sélection et à l’acquisition du patrimoine immobilier (compensation des frais de notaire dus lors des acquisitions). Ces frais varient d’une SCPI à l’autre, on constate une disparité allant de 6% à 10% HT (Hors Taxes).

Il convient donc de vérifier attentivement les frais applicables aux SCPI, en effet, ce n’est pas parce qu’une SCPI affiche un niveau peu élevé de frais d’entrée qu’elle n’applique pas des frais de sortie…

De plus, il convient de préciser que les droits d’enregistrement applicables aux mutations immobilières s’appliquent à l’acquisition de parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe.

  • Frais de gestion de parts de SCPI

La société de gestion en charge des immeubles gèrent au quotidien le fonctionnement de la société, et donc l’immobilier et les locataires. Sa rémunération correspond à un pourcentage des loyers perçus par la SCPI, qui varie entre 9 et 12 % HT. Cependant, les associés reçoivent des revenus locatifs  qui sont nets de frais de gestion.

Comment sortir d’une SCPI ?

Il ne faut pas croire que ce type de placement est exempt de risques, en effet, si le prix de la pierre s’effondre, la valeur des parts de SCPI sera impactée. Il existe une corrélation entre cette valeur des parts et la conjoncture économique, surtout pour les SPCI axées sur l’immobilier d’entreprise car en cas de crise économique aiguë, les prix des loyers peuvent baisser, les locaux se vider, ce qui peut impacter la distribution des revenus. Il faut donc pouvoir prévoir sa sortie.

Elle est  déterminé en fonction du caractère du capital de la société, il peut être  fixe ou variable.

Cet article est deux partie, la semaine prochaine nous aborderons le choix de la SCPI et la fiscalité applicable.

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