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Acquisition d’un bien en VEFA

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13
Avr
2015

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) permet de devenir propriétaire au fur et à mesure de la construction d’un bien (appartement, maison, immeuble de bureaux…) et de payer les échéances en fonction de l’avancement des travaux.

Selon l’article  1601-3 du Code civil, « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. ».

Cette acquisition se décompose en 5 étapes :

  • La signature d’un contrat de réservation

Le contrat de réservation engage le promoteur à réserver un logement à l’acquéreur, et détermine les conditions dans lesquelles s’effectuera la vente. Ce contrat peut être un acte sous seing privé  (il n’est pas signé devant notaire) mais la présence du notaire de l’acquéreur est recommandée.

Ce contrat est réglementé et il doit comporter un certain nombre de mentions qui sont obligatoires, notamment :

– Le nombre de pièces, la surface totale, ainsi que l’existence ou non de dépendances,

– L’emplacement précis du bien dans l’immeuble (ou bien dans le lotissement),

– Les caractéristiques principales de la construction,

– Le descriptif des éléments d’équipement,

– Le descriptif des principaux éléments collectifs,

– Le prix,

– La date maximum à laquelle devra être signé le contrat définitif de vente,

– La date prévisionnelle de livraison du bien.

Le contrat de réservation doit être rempli et signé par l’acquéreur en deux exemplaires, dont l’un lui est remis, tandis que le second est adressé au promoteur pour validation.

Une fois validé par le promoteur, un exemplaire du contrat est adressé à l’acquéreur par courrier recommandé avec accusé de réception. À partir de la présentation de ce courrier recommandé, l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours pour annuler sa réservation.

Un dépôt de garantie d’un montant maximum de 5 % de la valeur du bien réservé sera demandé par le promoteur lors de la signature de ce contrat. Cette somme est déposée sur un compte séquestre  et sera bloquée jusqu’à la signature de l’acte authentique.

  • La recherche du financement

À l’issue de la période de rétractation de 7 jours, l’acquéreur se trouve engagé dans le processus d’achat, mais cet engagement ne sera définitif que s’il obtient un financement. Il dispose d’un délai de 15 jours afin d’effectuer les démarches liées à cette recherche. Il peut les effectuer lui-même ou faire appel à un courtier bancaire.

Deux hypothèses sont alors possibles :

– Soit il n’obtient pas son financement, la réservation du bien est alors annulée et le dépôt de garantie lui est restitué,

– Soit il obtient son financement et reçoit une offre de prêt par l’organisme prêteur.

A réception de cette offre de prêt, l’acquéreur dispose à nouveau d’un délai de réflexion de 10 jours avant de retourner l’offre de prêt, signée, à l’organisme prêteur, qui en adresse ensuite une copie au notaire chargé de rédiger l’acte de vente définitive.

  • La signature de l’acte authentique

L’acte authentique est l’acte par lequel l’intégralité du droit de propriété va être conférée à l’acquéreur, au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble. Un notaire se chargera de sa rédaction et veillera à ce qu’il contienne toutes les informations suivantes :

– La localisation géographique du programme,

– Le prix ferme et définitif, accompagné des modalités de paiement,

– La date prévisionnelle de livraison,

– L’ensemble des conditions suspensives,

– Les pénalités dues par le promoteur en cas de livraison avec retard,

– Les pénalités dues par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance,

– La description précise du logement et de sa superficie (sous réserve d’une tolérance de 5%),

– La description des garanties légales du vendeur en matière de vices apparents et vices cachés,

– La description de la garantie d’achèvement due par le promoteur, afin de garantir que l’ouvrage sera terminé et livré quoi qu’il arrive.

Un calendrier prévisionnel d’appel de fonds est inséré, en fonction de l’état d’avancement du programme, ainsi que les plafonds légaux.

  • Les appels de fonds

La signature de l’acte authentique chez le notaire va donner lieu au paiement partiel du logement, puisqu’il va être échelonné dans le temps, au fur et à mesure de la construction du bien.

Les différentes étapes de la construction sont encadrées par la loi. Les sommes qui seront réclamées au cours de ces différents appels de fond, sont elles aussi réglementées :

– 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,

– 35 % du prix du logement à la mise hors d’eau,

– 25 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,

–  Le solde, 5 %, lors de la réception des travaux (avec possibilité de consigner la somme, en cas de contestation ou d’émission de réserves par l’acquéreur)

  • La prise de possession du bien

Après la construction, la réception des ouvrages est effectuée entre le promoteur et les différentes entreprises ayant réalisé les travaux, au cours de cette rencontre un procès-verbal de réception est dressé.

Ensuite, l’acquéreur devra vérifier que le bien soit conforme en tous points et dressera la liste des éventuels défauts de construction ou achèvement. Il devra notifier ces réserves au promoteur dans un délai d’un mois après la livraison, par courrier recommandé avec accusé de réception.

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