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Comment minorer son impôt sur le revenu ?

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30
Mar
2015

L’achat de parts de nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de Groupement Foncier Forestier permet de minorer l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu.impôt sur le revenu

L’investissement via des parts de nue-propriété d’un bien

Le droit de propriété est en fait la réunion de trois droits dits droits réels :

  • Le premier droit est l’usus ou l’usage du bien,
  • Le second est le fructus ou le droit de percevoir les fruits (loyers par exemple),

=> La réunion des deux premiers droits forme l’usufruit.

  • La nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien.....

L’achat en démembrement de propriété permet de faire d’une pierre deux coups. D’abord, cette acquisition en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote (environ 40 à 75%) sur le prix du bien en pleine propriété, puisque l’usufruit est détenu par un tiers pour une durée fixe connue dès la signature du contrat. A l’issue du remembrement temporaire (15 à 18 ans), l’usufruit s’éteint, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier sans intervention de qui que ce soit, sans aucun frais, ni fiscalité. Il peut choisir d’habiter le bien ou de continuer à le louer.

Lorsque le bien est occupé par l’usufruitier (son « propriétaire ») aucun revenu foncier n’est généré. En l’absence de revenus, aucune charge ne peut être imputée sur le revenu foncier du nu-propriétaire (et de l’usufruitier). En revanche, et conformément à ses obligations légales, les dépenses de grosses réparations financées par le nu-propriétaire peuvent être déduites de son revenu global (déduction plafonnée à 25 000 € par an).

Enfin, certains droits ne sont pas retenus dans le calcul de l’ISF, notamment la nue-propriété d’un bien immobilier. Afin de réduire l’assiette de calcul de l’ISF, l’acquisition en démembrement de propriété peut se faire :

  • Soit par le biais d’une acquisition directe de parts en nue-propriété : liquidités ou sommes immobilisées sur un contrat d’assurance vie serviront à l’acquisition et sortiront de l’assiette de calcul de l’ISF.
  • Soit en empruntant, tout ou partie du montant de l’investissement, via un prêt in-fine, ce qui permet de ne pas réduire le capital emprunté tout au long du financement.

L’investissement dans un Groupement Foncier Forestier

Un Groupement Foncier Forestier (GFF) est une société ayant comme activité l’acquisition et la gestion de forêts. Investir dans un GFF permet à la fois de bénéficier d’importantes défiscalisations, mais également de placer son argent sur un bien tangible. Le prix de l’hectare ayant progressé de 11 % sur l’année 2013, l’investissement dans la forêt a le vent en poupe. L’investisseur obtient un titre de propriété d’une partie d’un groupement forestier (par analogie, c’est le même principe qu’une SCPI). Le ticket d’entrée est de l’ordre de 3 000 € et l’exploitation est réalisée par des professionnels.

L’investissement dans des parts de GFF offre d’importants avantages fiscaux définis par l’article 793 du CGI, à compter du 1er janvier 2015 :

  • Réduction d’impôt de 18 % de son prix de revient (réduction de l’IR de 18 % du montant de l’investissement plafonné à 5700 € pour une personne seule et 11 400 € pour un couple. Réduction maximum de 2 052€ / an pour un couple marié et de 1026 € /an pour un célibataire),
  • Abattement de 75 % sur les parts de GFF lors d’une transmission (succession ou donation, les parts bénéficient du même abattement de 75% de leur valeur taxable. Ainsi, seul 25 % de l’investissement sera soumis aux droits de mutation),
  • Réduction et abattement de l’ISF de 50% : investir dans un GFF  éligible à la loi TEPA offre dans un premier temps une réduction de l’impôt sur la fortune de 50 % de la valeur des parts, plafonnée à 45 000 € (cette réduction  s’applique la même année que la souscription).

.L’investissement dans des parts de groupement forestier s’adresse à des investisseurs sur le long terme, désireux de diversifier, diminuer leur imposition ou préparer la transmission de leur patrimoine. Enfin, le rendement annuel d’un groupement forestier est d’environ 3 %, hors avantages fiscaux et sans tenir compte de la revalorisation du prix des terres.

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