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SCI et idées reçues

19
Jan
2015

La SCI permet de transmettre un bien en démembrement.

VRAI. Vous pouvez effectuer un démembrement de propriété et ainsi transmettre la nue-propriété de vos parts de SCI à vos enfants et en conserver l’usufruit. Cela dans le but de continuer à toucher les revenus de votre patrimoine locatif ou à habiter votre résidence secondaire. Le démembrement ne porte pas directement sur le bien immobilier mais sur les parts de la SCI qui détient le bien immobilier en pleine propriété.

 

Ir ou Is

 

La SCI permet de contourner les règles de la succession. 

FAUX. Les parts de SCI entrent dans le patrimoine des parents, comme c’est le cas pour un bien en direct. Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine par l’intermédiaire d’une SCI à l’un de vos enfants, attention à ne pas l’avantager car vos autres enfants (héritiers) pourront se retourner contre lui le jour de votre décès pour récupérer leur part légale.

Cependant, il est plus aisé de partager des parts sociales que de partager un immeuble qui est, par nature, indivisible. La répartition est nécessairement plus précise.

En plus, la création d’une SCI permet d’échapper au régime de l’indivision qui s’applique en cas de divorce ou de séparation. Là où l’indivision subordonne la prise de décision à l’unanimité ou à la majorité absolue, la SCI permet la nomination d’un gérant avec des missions déterminées.

 

En cas de mésentente familiale, la SCI est largement préférable à une indivision. 

VRAI et FAUX. Si vos enfants ne s’entendent pas, l’indivision ne fonctionnera pas, et le fait de les rendre associés d’une SCI ne résoudra pas le problème. Il faut donc prévoir une possible mésentente lors de la rédaction des statuts afin que l’un de vos enfants puisse vendre ses parts à l’un de ses frères ou sœurs.

Lors de la succession, la SCI évite l’indivision successorale, source de tensions au sein de la famille. Il est plus facile de partager des parts sociales que des immeubles ou même plusieurs immeubles.

 

Avec une SCI je peux garder le contrôle de mon patrimoine immobilier. 

VRAI. Il faut cependant avoir rédigé les statuts de la SCI avec grand soin. Il faut notamment prévoir le fait que le gérant (vous) puisse administrer et vendre le patrimoine immobilier qu’elle détient, même si les autres associés sont opposés à ses décisions.

Les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leurs apports.

VRAI. Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur quote-part, ils ne sont donc pas solidaire du paiement des dettes sociales. Cela signifie que si une SCI s’est endettée pour l’acquisition d’un immeuble et qu’elle ne parvient pas à rembourser cet emprunt l’associé pourra être forcé, par l’organisme financier prêteur, de vendre des éléments de son patrimoine pour rembourser la dette sociale.

 

Si je n’habite pas ma résidence secondaire, grâce à une SCI je la louerai plus facilement. 

FAUX. Le fait de détenir un bien dans le cadre d’une SCI ne facilite pas sa location. En outre, il n’est pas possible de louer un logement qui appartient à une SCI en meublé. Le bien doit être vide.

 

La SCI peut bénéficier de l’abattement au titre de la résidence principale

NI VRAI NI FAUX. En tout cas, la loi ne le prévoit pas explicitement. L’article 885 S du Code Général des Impôts indique simplement, qu’un « abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire », pour la prise en compte de l’immobilier dans la déclaration d’ISF

 

La SCI est un moyen légal d’éviter de payer l’ISF

FAUX. C’est un mythe ! Les parts de SCI que vous détenez doivent figurer dans votre patrimoine taxable à l’ISF. Une exception toutefois : l’administration peut admettre que les parts de SCI entrent dans la catégorie des biens professionnels (biens qui sont exonérés d’ISF) à la condition que votre bien immobilier est nécessaire à votre activité professionnelle.

Une précision, le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BO Fip) ne traite pas du cas particulier où un bien serait déclaré et en résidence principale et en local professionnel au titre de l’ISF.

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