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Loi Pinel : modifications apportées au statut des baux commerciaux (II)

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12
Jan
2015

Dans le dernier article publié nous avons parlé des mesures que la Loi Pinel apporte notamment sur la durée des baux dérogatoires, le calcul du montant du loyer, la prise de possession des lieux. Nous allons traiter ici de la résiliation du bail et de la vente du local commercial.

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Résiliation d’un bail commercial

Auparavant la loi offrait une faculté au locataire de pouvoir résilier son bail tous les trois ans (sous respect d’un formalisme précis : le congé doit être donné au choix par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que ce soit par le locataire ou le bailleur, avec un préavis de 6 mois.). La loi Pinel considère que c’est une obligation pour les baux d’une durée initiale de 9 ans. Quant aux baux de plus de 9 ans ou les baux à usage uniquement de bureaux, la résiliation triennale du locataire est reconnue d’office sauf dispositions contraires des parties qui peut se faire :

À l’initiative du locataire :

  • En cours de bail, le locataire peut le résilier au bout de 3 ans, à l’expiration d’une période triennale. Sauf pour un bail conclu par l’exploitant de résidences de tourisme, qui a une durée minimale de 9 ans, sans possibilité de réduction.
  • Le bail peut aussi être résilié à tout moment, en cas de départ à la retraite ou en cas d’invalidité du locataire.
  • Le locataire n’a droit à aucune indemnité.
  • Le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit.
  • Le contrat de bail est transmis aux héritiers. C’est à eux de le résilier à la fin d’une période triennale, sauf pour les successions ouvertes depuis le 20 juin 2014, la loi reconnait aux ayants droits la faculté de donner congé à tout moment pendant le cours du bail, sans attendre l’expiration de la période triennale, à condition de respecter le préavis de 6 mois.
  • En cas de procédure collective prévue pour les entreprises en difficulté, la résiliation n’est pas non plus automatique.
  • La procédure de sauvegarde notamment empêche toute action en résiliation du bailleur pour non-paiement du loyer.
  • Dans le cas d’un redressement judiciaire, l’administrateur judiciaire décide de la poursuite ou non du bail commercial (fonds suffisants ou non pour poursuivre le contrat).

À l’initiative du bailleur

  • Lorsqu’en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction, qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle par exemple).
  • Généralement, l’indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Mais si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c’est la valeur du droit au bail qui prévaut.
  • L’acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans.

Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l’indemnité pour libérer le local. Tant que l’indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

La vente du local commercial

A la différence de ce qui est prévu pour le locataire dans les baux d’habitation, la loi Pinel met en place un droit de préférence au profit du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal en cas de vente dudit local. Cette cession s’applique depuis le 1er décembre. Le propriétaire bailleur doit donc préalablement informer  le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé réception (LRAR), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le courrier doit mentionner le prix et les conditions de vente envisagées, à peine de nullité de la vente. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception pour se prononcer. Sans nouvelles de sa part, l’offre est réputée refusée. En cas d’acceptation, le locataire dispose :

  1. Soit d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente,
  2.  Soit d’un délai de quatre mois pour la réalisation de la vente s’il notifie dans son courrier qu’il a  recours à un prêt.

En cas de refus par le locataire de l’offre de vente et après modification par le bailleur du prix et/ou conditions de vente, ce dernier doit à nouveau informer le locataire par LRAR des changements (toujours à peine de nullité de la vente).

Le droit de préférence n’est pas une disposition d’ordre publique, les parties pourront y déroger seulement  dans les cas suivants :

  • Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
  • Cession unique de locaux commerciaux distincts,
  • Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,
  •  Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
  •  Cession d’un local au conjoint du bailleur à un ascendant/descendant du bailleur ou de son conjoint.

De plus, dès lors que la cession d’un bail  ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement est dû (garantie limitée à trois ans à compter de la date de cession).

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