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Loi Pinel : modifications apportées au statut des baux commerciaux (I)

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05
Jan
2015

Un bail commercial est un contrat de location portant sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Depuis la loi du 4 août 2008 n° 776-2008, les professions libérales, associations peuvent se voir proposer un bail commercial pour la location de leurs locaux professionnels.

La loi numéro 2014-626 du 18 juin dernier, dite Loi Pinel, modifie de manière substantielle le régime des baux commerciaux, en augmentant de manière conséquente la protection du locataire. Ces mesures portent notamment sur la durée des baux dérogatoires, le calcul du montant du loyer ou encore la prise de possession des lieux.

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Les baux dérogatoires

On entend par baux dérogatoires, les baux qui permettent de déroger au statut des baux commerciaux. Il s’agit notamment des baux précaires dont la durée ne doit pas être supérieure à deux ans (à ne pas confondre avec la convention d’occupation précaire, communément appelé bail précaire). Le principe longtemps appliqué était que la durée des baux dérogatoires devait être inférieure à 24 mois au cumulé. Cette durée est désormais étendue à 3 ans.

A l’issue de ces trois années, les parties disposeront d’un délai d’un mois pour manifester leur intention d’échapper au statut légal des baux commerciaux alors qu’avant la loi Pinel, à l’expiration de la durée maximale, le simple maintien du locataire commercial dans les lieux et sans opposition du bailleur avait pour conséquence la naissance d’un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.

Désormais, les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail pour le même local et aux mêmes conditions sans déroger au statut des baux commerciaux. Cependant, il convient de rester prudent, car la rédaction de l’article 145-5 al 1 laisse-t-elle encore aux parties la possibilité de renoncer au bénéfice du statut et de conclure une nouvelle convention dérogatoire pour une période de trois ans ?

Le calcul et révision du montant du loyer

Afin de renforcer la protection des locataires commerçants contre les fortes augmentations de loyers, la loi instaure désormais un seuil de 10 % au-delà duquel la hausse du loyer est interdite. Ce plafond concerne les « fortes augmentations » uniquement permises en cas de modification notable du local commercial. L’augmentation du loyer renouvelé ou révisé a été limitée.

Jusqu’à présent, les parties pouvaient choisir entre trois indices de référence pour calculer l’augmentation du loyer commercial. Pour les contrats conclus à compter du 1er septembre dernier, seuls un des deux indices peut être choisis :

– l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC est constitué de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation (pour 50%), de celle des prix de la construction neuve (pour 25%) et de celle du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (pour 25%),

– L’Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT est constitué par la somme pondérée d’indices représentatifs du niveau des prix à la consommation (50%), de celui des prix de la construction neuve (25%) et de celui du produit intérieur brut en valeur (25%).

La Loi introduit un mécanisme de lissage qui sera mis en œuvre lors de la conclusion d’un bail depuis le 1er septembre 2014, ou :

– lors du renouvellement du bail,

– en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, c’est-à-dire en cas de modification affectant les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité,

–  lorsque les parties auront conclu un bail d’une durée supérieure à 9 ans,

– lors de la révision :

  • lorsque la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité aura entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative,
  • lorsque le bail sera assorti d’une clause d’échelle mobile et que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d’un quart.

Obligations du bailleur

L’encadrement des impôts est une nouveauté, ces dispositions sont d’ordre public ; tout contrat de bail devra comporter :

  • un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts taxes et redevance liés au local objet du bail,
  •  la répartition des charges entre le bailleur et le preneur.
  • Le bailleur devra en plus transmettre les informations suivantes à son locataire :
  • un récapitulatif annuel de l’ensemble des charges, taxes, impôts…
  •  à chaque nouvelle taxe,
  • un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années passées,
  • un état estimatif des travaux qui seront réalisés au cours des trois années à venir, assorti d’un budget prévisionnel,

La prise de possession des lieux

La loi impose désormais aux bailleurs et aux preneurs d’un bail commercial (et d’un bail professionnel ou de courte durée) de procéder à un état des lieux lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. Cette obligation d’ordre public se formalise par un état des lieux qui doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi amiablement, il doit l’être par un huissier, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Ces règles s’appliquent immédiatement. Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, elles s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

Le défaut d’état des lieux dans les conditions ci-dessus, fait perdre au bailleur la présomption de l’article 1731 du Code Civil aux termes duquel le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et les rendre tel.

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