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Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

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03
Mai
2014

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en usufruit (droit de jouir de la chose) et en nue propriété (droit de disposer de la chose). Il est régi par les articles 578 et suivants du code civil, mais l’usufruitier et le nu propriétaire peuvent fixer entre eux des règles différentes.

 

La notion de bien est large puisqu’elle englobe les biens mobiliers, immobiliers, corporels et incorporels. Nous ne nous attacherons qu’au démembrement des biens ou actifs liés à notre activité.

 

Pour calculer la valeur de l’usufruit, il convient de se placer au jour où la propriété va être démembrée et de prendre en compte l’âge du propriétaire selon un barème établie par l’administration fiscale (article 669 du Code Général des Impôts).

– Exemple : Monsieur Dupont est âgé de 59 ans. Il détient en propre (seul propriétaire) un appartement d’une valeur de 120.000 € et souhaite donner la nue propriété à son fils. La valeur de l’usufruit est de 40%. Monsieur Dupont va donner 60% de la valeur du bien soit 120.000 € X 60% = 72.000 €.

 

Le démembrement a peu de conséquences fiscales pour l’usufruitier (dans l’hypothèse où les relations entre les parties sont régies par les articles 578 et suivants du code civil). En effet, tout comme lorsqu’il était plein propriétaire, il doit s’acquitter de la taxe foncière, déclarer les revenus issus de la location de l’immeuble.

 

En cas de vente du bien, les parties sont imposées sur la plus value immobilière en fonction de leur quote part. Une ventilation du prix est effectuée par le notaire.

 

Le nu propriétaire a néanmoins des devoirs, selon l’article 605 du code civil, les grosses réparations sont à sa charge, à moins qu’elles ne découlent d’un mauvais entretien du bien et l’usufruitier serait aussi tenu responsable, sauf convention contraire.

 

Enfin, l’usufruitier s’éteint de plein droit au décès de l’usufruitier, sans qu’il n’y ai besoin de le faire constater dans un acte notarié et sans s’acquitter des droits de mutation. Le nu propriété devient plein propriétaire du bien.

 

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