Ne laissez pas le destin décider de votre avenir
Créez, développez et protégez votre patrimoine

Quelle fiscalité faut-il adopter pour une SCI ?

Accueil SB2F > Investissement immobilier en entreprise > Quelle fiscalité faut-il adopter pour une SCI ?
14
Avr
2014

Le choix de constituer une société civile immobilière répond avant tout à des impératifs patrimoniaux. Vous avez le choix entre deux options, soumettre les revenus de la SCI à l’impôt sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés. En principe, une SCI relève de l’impôt sur le revenu, mais la fiscalité actuelle des plus values immobilières peut inciter à opter pour une imposition sur la société.

 

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur le revenu : SCI dite « transparente » :

Les règles des revenus fonciers s’appliquent de la même façon pour les particuliers détenant directement des immeubles dont ils perçoivent des loyers que les associés des SCI soumis à l’IR.

Si vous êtes associé dans une SCI donnant en location non meublée les immeubles qui lui appartiennent, les revenus tirés de vos parts sociales sont directement imposables entre vos mains dans la catégorie des revenus fonciers.

Un associé verra ainsi sa quote part de résultat imposée dans la catégorie des revenus fonciers, mais elle sera également soumise à la CSG CRDS et aux différents prélèvements sociaux, et ce même si les revenus ne sont pas distribués mais mis en réserve par la société.

En cas de vente de l’immeuble par la SCI ou de cession de parts , l’associé sera soumis à la fiscalité des plus values des particuliers, et il pourra être exonéré partiellement d’impôt et des prélèvements sociaux dès la sixième année de détention. Cependant lorsque la part imposable de cette plus value est supérieure à 50.000 €, elle supportera une surtaxe de 2 à 6%.

Enfin, l’imposition des associés de la SCI est fonction de leur propre statut fiscal, si une société qui relève de l’impôt sur les sociétés détient des parts de SCI, sa quote part de revenu sera imposé à l’IS alors même que la SCI n’a pas exercé l’option.

 

Le régime fiscal de la SCI à l’impôt sur les sociétés : SCI dite « opaque » :

Lorsqu’une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi totalité des charges réelles ainsi que de l’amortissement et des frais relatifs à l’acquisition.

Si vous êtes associé dans une SCI soumise à l’IS, les dividendes que vous percevez sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Mais s’il a souscrit un emprunt pour acquérir des parts de SCI, il ne peut déduire les intérêts de cet emprunts.

Pour un montant de loyer encaissé par une SCI, celle qui est soumise à l’IS dégagera un revenu net taxable plus faible qu’une SCI soumise à l’IR puisque le montant des charges déductibles est plus important. Cependant, jusqu’à 38.120 € le bénéfice annuel est taxé à hauteur de 15% et au delà à 33,33%.

De plus, l’option IS permet à la société d’amortir l’immeuble et de déduire le bénéfice imposable. L’amortissement de l’immeuble consiste à calculer une charge en répartissant sa valeur sur une durée de vie théorique dite d’usage. Les agencements et aménagements de l’immeuble sont amortis sur des durées différentes et séparément du gros oeuvre.

Les conséquences liées à l’option de l’imposition sont différentes, il convient de bien déterminer l’activité de la SCI préalablement, même si le résultat reste incertain. Le choix de l’IS est à retenir si vous désirez faire supporter un coût fiscal moindre pendant la période d’amortissement de l’immeuble. A contrario, si vous envisagez de détenir longtemps un immeuble (25 ans), l’option de l’IR est nettement plus favorable.

 

Sci-privée.com est à votre disposition pour vous mettre en relation avec la société d’expertise comptable chargée de la gestion de nos opérations afin de vous apporter de plus amples renseignements. Vous pouvez également assister à nos petits déjeuners investisseurs où l’ensemble de ces questions sont abordées. Inscrivez vous à la rubrique « contact ».

A propos de l'auteur

velit, Sed Praesent neque. libero ultricies tempus eleifend