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Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière ?

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08
Avr
2014

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une entité par laquelle au moins deux personnes (physiques ou morales) mettent en commun un immeuble en vue d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. C’est une société de personnes dont les associés sont tenus indéfiniment et solidairement des dettes en proportion de leurs parts dans le capital social.

Les sociétés civiles, comme les autres sociétés, sont dotées de la personnalité morale, leur immatriculation est effectuée au registre du commerce et des sociétés, quel que soit leur régime fiscal.

La création d’une Société Civile Immobilière est peu contraignante et peut être constituée par acte sous seing privé ou par acte authentique, devant notaire. Il convient néanmoins d’attacher une attention toute particulière à la rédaction des statuts afin notamment de prévoir les cas de sortie.

Elle a une vocation exclusivement immobilière et ne peut en aucun cas faire de commerce ni avoir de but agricole. Ses principales caractéristiques sont les suivantes :

– la loi ne fixe pas de capital social minimum,

– il faut au moins deux associés,

– la gestion est souvent présentée comme une solution pour acquérir un bien immobilier en commun ou pour la transmission d’un patrimoine familial.

La création d’une SCI pour transmettre son patrimoine

La constitution d’une SCI permet aux membres d’une même famille d’être propriétaire d’un ou plusieurs biens, selon des quotes parts égales ou non. La constitution d’une SCI évite l’indivision; on parle d’associés qui ont des pouvoirs en fonction de la nature et du nombre de leur part.

L’exemple le plus courant est celui où les parents créent une SCI avec leurs enfants, apportent  le bien et décident de démembrer les parts sociales (ce sujet sera développé lors d’une prochaine publication). Ils donnent alors la nue propriété (droit de disposer de la chose) à leurs enfants et en conservant l’usufruit (droit de jouir de la chose). Cette pratique permet de faire une donation de parts sociales, l’usufruit s’éteignant avec le décès du dernier des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires des parts qui leur avaient été attribuées.

Même sans le démembrement de la propriété, la constitution d’une SCI est un réel avantage au moment  du règlement des successions. En effet, ce n’est pas un bien qui est transmis aux ayants droits, mais des parts de SCI.

De même, il arrive très régulièrement que des frères et sœurs héritent d’un bien suite aux décès successifs de leurs parents. Ils peuvent alors créer une SCI et apporter le bien dont ils ont hérité. Cette pratique répond à l’adage « nul n’est censé rester en indivision » car, comme il a été exprimé ci dessus, les associés détiennent des parts de la SCI.

Conséquences fiscales :

– lors d’une donation ou du règlement de la succession : il est plus facile de partager des parts de SCI plutôt qu’un bien immobilier. Lors d’une transmission par donation de part, les déficits passés permettent de diminuer la valeur des parts, contrairement à un bien immobilier qui est évalué au prix du marché et dont la valeur est incluse dans la masse active de la succession. De plus, la donation de parts sociales d’une SCI est soumise au paiement de droits de donation, calculés sur la valeur des parts sociales.

– la sortie d’un associé de la SCI : un associé de SCI peut souhaiter récupérer sa part sur le bien immobilier. Pour cela, il peut céder ses parts sociales afin de récupérer sa part du bien en argent, et surtout le bien n’est pas perdu.

– l’absence de marché pour négocier les parts de la SCI : cela peut être un frein lors de la vente de part, contrairement à la vente de biens immobiliers en cas de décès.

En cas de nécessité sur ces montages, nous sommes à même de vous mettre en relation avec des notaires qui peuvent se charger des opérations.

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