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Suspension des loyers pour les locataires commerciaux

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02
Juin
2020

Les locataires ayant une interdiction d’exercer peuvent suspendre leurs loyers dans le cadre de leur bail commercial.

Le Président de la République a annoncé dès le 16 mars 2020 que des mesures seraient adoptées pour organiser la « suspension des factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que des loyers » pour les petites entreprises.

Bail commercial

Si pour l’instant aucune suspension des loyers n’a été organisée, l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 prévoit qu’à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. Les entreprises pouvant bénéficier du fonds de solidarité créé par l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 ne peuvent encourir aucune mesure de sanction.

Toute entreprise peut prétendre au bénéfice du fonds de solidarité a la possibilité de retarder le règlement de ses loyers et charges. Toutefois, cela doit-être réglé dans un délai de deux mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire.

Fonds de solidarité : quels sont les seuils cumulatifs, les conditions alternatives ?

pour bénéficier de dispositions de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, les personnes physiques et personnes morales de droit privé, résidentes fiscales françaises, doivent ainsi respecter les conditions cumulatives suivantes :

  1. Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020
  2. Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés
  3. Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros. Pour les entreprises qui  n’ont pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros.
  4. Le dernier bénéfice imposable augmenté, le cas échéant, des sommes versées au dirigeant doit être inférieur à 60 000 €.
  5. Les personnes physiques ou morales, le dirigeant majoritaire ne doit pas avoir, au 1er mars 2020, de contrat de travail à temps complet ou de pension de vieillesse ou d’IJ de la sécurité sociale pendant la période.

Le contrôle de la société ne doit pas être exercé par une société commerciale (exclusion des filiales sauf si les seuils évoqués au-dessus sont respectés).

Lorsque la société contrôle une ou plusieurs sociétés commerciales, la somme des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées respecte les seuils.

En plus de ces conditions, la personne physique ou morale qui souhaite bénéficier de la suspension de son loyer professionnel doit également remplir d’autres conditions alternatives.

Les conditions alternatives sont les suivantes :

  • Avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020.
  • Avoir subi une perte de chiffre d’affaires. Au moins 50% durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à l’année précédente.

La suspension du paiement des loyers en vertu de la théorie de l’exception d’inexécution.

En parallèle de ces mesures d’exception et face à une situation extérieure et imprévisible, les mécanismes de droit commun au nombre desquels la force majeure (article 1218 du Code civil), l’exception d’inexécution (article 1220 du Code civil) et l’imprévision (article 1195 du Code civil) peuvent également trouver à s’appliquer dans la relation locataire-bailleur.

Ces différents mécanismes s’apprécient cependant au cas par cas. Selon les clauses et conditions du bail , ainsi que de l’impact de la situation sanitaire sur le commerce exploité.

Face à cette crise, il est important pour les locataires professionnels et commerciaux qui ne disposent pas de la trésorerie nécessaire et qui ne peuvent pas faire face aux prochaines échéances de loyers d’en informer les bailleurs dès que possible. Ces derniers seront en mesure de prendre leurs dispositions pour faire face à leur propres échéances et engagements.

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