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Bail en l’État Futur d’Achèvement (BEFA)

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21
Sep
2015

Le Bail en l’État Futur d’Achèvement (BEFA) également appelé clé-en-main locatif  a connu un essor marquant au cours des dix dernières années : il est devenu un maillon essentiel de la commercialisation des immeubles de bureaux, commerciaux et industriels. Cette pratique longtemps utilisée dans la construction et la commercialisation d’immeubles du secteur privé est désormais aussi envisagé pour des utilisateurs publics.befa - bail en l'état futur d'achèvement

Le BEFA consiste pour un promoteur à louer un immeuble avant même sa construction. Ce dispositif  s’inscrit dans une stratégie à long terme car elle implique de se projeter plus de deux ans à l’avance soit le temps de la construction de l’immeuble.

Le recours à un BEFA implique la conciliation des intérêts des trois acteurs principaux:

  • le promoteur-vendeur qui veut développer un projet de construction,
  • l’investisseur-bailleur qui recherche un actif dans lequel investir avec le moins de risques possibles quant aux futurs revenus locatifs,
  • l’utilisateur-preneur qui souhaite un immeuble de bureaux, locaux industriels ou commerciaux correspondant parfaitement à ses besoins.

C’est dans ce cadre que la mise au point, préalable à la signature d’un BEFA est bien plus souvent complexe que son application.

Les utilisateurs-preneurs ont recours à ce type de projet lorsqu’ils ne trouvent pas sur le marché de biens correspondants à leurs critères et qu’ils sont en mesure de patienter deux ou trois ans avant de déménager. Lorsqu’il s’engage sur un BEFA avant même le dépôt du permis de construire, l’utilisateur-preneur a alors la possibilité de négocier un projet sur-mesure (dimensionnement des services, qualité environnementale, nombre de places de parking…)

Toutefois, le promoteur veille à pouvoir relouer ultérieurement son immeuble à quelqu’un d’autre. Le côté sur-mesure souhaité doit aussi s’accorder avec les intérêts de l’investisseur-bailleur qui se portera acquéreur de l’immeuble.

Le clé-en-main est un autre avantage pour l’utilisateur-preneur notamment pour les travaux d’aménagement. En effet, dans le cadre d’un BEFA, il n’a plus qu’un seul interlocuteur : le promoteur, et un budget qu’il aura au préalable établi.

À la remise des clés, les travaux d’aménagement auront déjà été réalisés. Sous certaines conditions, ce type de bail permet de lisser le coût d’aménagement en l’intégrant au loyer, contrairement à un bail classique.

Enfin, l’utilisateur-preneur peut bien souvent obtenir avec un Bail en l’Etat Futur d’Achèvement des conditions locatives plus favorables (franchise de loyer, participation aux travaux, …) en contrepartie de la sécurité qu’il apporte au promoteur qui évite ainsi le risque de voir son immeuble livré en blanc  et rester longtemps sur le marché avant d’être loué.

Il convient cependant d’être vigilant sur certains points lors de la négociation puis de la rédaction d’un tel bail. Il faut avant tout définir une feuille de route pour déterminer de façon chiffrée les attentes de l’utilisateur-preneur et préciser des points essentiels comme les délais, les pénalités en cas de retard de livraison, les travaux d’aménagements et le loyer.

Il est donc nécessaire que ce contrat soit rédigé par des professionnels du droit et de l’immobilier.

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