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Investir dans des terres agricoles

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11
Mai
2015

Après l’or jaune, l’or noir, l’or bleu, les grands fonds d’investissement se ruent maintenant sur l’or vert : les terres agricoles, les vignobles ou les forêts. Face à un marché financier qui peut faire peur, la recherche de valeur refuge attire. Montré comme le nouvel eldorado des investissements, le marché de la terre agricole séduit de gros investisseurs.terres agricoles

La population mondiale augmente très rapidement et les besoins alimentaires également. C’est à ce titre que les terres agricoles, au vu de leur rareté, prennent de la valeur à l’échelle mondiale.

En Europe, le prix des terres agricoles varient. Par exemple, le prix moyen d’un hectare polonais se situe aux alentours de 4.900 €, en Espagne, la moyenne tourne autour de 10.000 €, alors qu’aux Pays-Bas elle est à 35.000 € l’hectare.

La France reste un pays où le prix de la terre agricole est abordable, les Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) veillent  à ce que les agriculteurs ne soient pas lésés dans l’achat de parcelles. Elles disposent d’un droit de préemption sur les terres agricoles : lorsqu’une vente est en passe d’être finalisée devant notaire, ce dernier informe la SAFER régionale qui dispose alors d’un délai de deux mois pour, si elle le souhaite, faire annuler la vente au profit d’un agriculteur local.

En pratique, un investissement dans des parcelles de terres agricoles peut s’effectuer soit en direct, soit par l’achat de part de Groupement Foncier Agricole (GFA), soit par l’acquisition de terres à l’étranger.

Acquérir des terres agricoles en direct

En choisissant d’investir directement dans la terre, cela consiste à chercher soi même une parcelle et à négocier le prix avec le propriétaire, sachant que les prix sont encadrés par la SAFER.

En fonction de la surface à acquérir, la SAFER peut faire jouer son droit de préemption. En effet, acheter un hectare de terre ou 10 fois plus n’a pas le même impact. En tant que particulier, acheter de la terre agricole se révèle difficile, sauf si vous désirez acquérir une exploitation, mais là encore les règles sont strictes car la priorité est donnée aux agriculteurs.

Il faut également être conscient qu’un tel investissement se fait sur du long terme, c’est un bien que vous allez transmettre à vos enfants, qui vont peut-être le transmettre aux leurs. Sur la dernière décennie, la SAFER estime que le prix des terres agricoles en France a augmenté de 60 %. Toutefois, cela n’inclut pas les revenus qu’il est possible de tirer de l’exploitation ou de la location de la terre.

En effet, propriétaire de terres agricoles, vous pouvez les louer et en tirer un fermage (loyer), ce dernier est également encadré par la SAFER, en moyenne il est de 120 € par hectare et par an, en France.

La fiscalité applicable est celle relative aux propriétés non-bâties, telles qu’elles sont définies par l’article 18 de l’instruction ministérielle du 31 décembre 1908. Enfin, une exonération de 20% de la taxe foncière est prévue sur ces propriétés.

Acquérir des parts d’un Groupement Foncier Agricole

De la même façon que les Groupements Fonciers Viticoles et Forestiers (GFV et GFF), il est possible d’investir via une société civile dans des Groupements Fonciers Agricoles (GFA) qui sont propriétaires de terres agricoles, en faisant l’acquisition de parts,  les tickets d’entrée y sont plus abordables (à partir de 5.000 €).

Ces investissements offrent une rentabilité comprise entre 1,5% et 3,5% et des plus-values correctes. L’investissement dans des GFA a été largement plébiscité en raison son côté défiscalisant. En effet, si un bail à long terme est conclu avec l’exploitant, les parts de GFA ne rentrent pas dans l’assiette du calcul de l’ISF et disposent d’un important abattement (75 % dans la limite de 101 897 € par bénéficiaire) en matière de transmission gratuite (donation/succession).

Les fermages reçus via le GFA sont considérés comme des revenus fonciers, imposés comme tels au réel ou au micro-foncier.

En cas de revente, c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui s’applique, corrigée d’abattements spécifiques.

De plus, si la valeur des parts ou de la parcelle n’excède pas 100.000 € alors les trois quart de la valeur sont exonérés de droits de mutation. Les sommes au-delà sont exonérées à hauteur de la moitié. Si et seulement si les biens ont été loués par bail de long terme (supérieur à 18 ans). Le donateur (ou le défunt) doit avoir détenu les parts de GFA depuis plus de deux ans et le bénéficiaire doit les garder plus de 5 ans.

Cependant, force est de constater qu’il n’existe plus de parts de GFA sur le marché. Il faut dès lors opter pour des investissements similaires dans des forêts par le biais d’un Groupement Foncier Forestier (GFF), ou dans la vigne via les groupements viticoles (GFV). Ces derniers offrent les mêmes avantages que les GFA et sont beaucoup plus répandus.

Acquérir des terres agricoles à l’étranger

Le potentiel des terres agricoles mondiales est très important, une étude de l’ONG GRAN a révélé des prévisions de rentabilité avoisinant 10 % annuel pour des terres en Europe et jusqu’à 400 % pour des terres en Afrique. Ce continent est d’ailleurs la première destination des investisseurs.

Investir en direct dans des parcelles à l’étranger est un investissement extrêmement coûteux et difficile. En effet, les droits de propriété diffèrent d’un État à l’autre, et les biens à vendre sont de très grande taille.

Il est néanmoins possible d’investir dans ces foncières qui détiennent des terrains agricoles dans le monde entier. Il convient alors de choisir des foncières dont les parcelles sont diversifiées afin de mutualiser le risque (intempéries, maladies, conflits,…) et surtout d’étudier leur charte éthique puisque certaines sont très offensives et pratiquent une accumulation des terres en procédant à des expropriations.

Enfin, ne s’improvise pas propriétaire terrien qui veut, certes les prix sont parfois sacrifiés, mais non sans raison. De multiples points doivent être pris en considération : richesse de la terre, proximité d’un point d’eau, de réseaux routiers… Il faut avoir une réelle expertise du pays, ou les moyens de s’offrir de l’aide, avant de penser à investir. Concrètement, à moins de posséder une telle expertise, ce type d’investissement et de rendement sont difficile voire impossibles à réaliser.

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