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Investir via une SCPI (II)

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27
Avr
2015

 

 Les SCPI sont soumises à la surveillance de l’AMF car elles sont autorisées à faire publiquement appel à l’épargne ; elles sont également contrôlées par un commissaire aux comptes et par un conseil de surveillance composé de porteurs de parts.

La loi du 31 décembre 1970 a étroitement réglementé le statut des SCPI, et celle du 04 janvier 1993 est venue renforcer cet encadrement, notamment auprès des particuliers qui bénéficient ainsi d’une plus grande sécurité pour leurs investissements. Enfin, la loi du 02 juillet 1996 a doté les SCPI d’un nouveau statut, elles sont désormais assimilées à des instruments financiers.

Il arrive régulièrement aux investisseurs de confondre les différentes SCPI qui existent sur le marché, car, même si le nom est commun, les avantages et inconvénients ne sont pas les mêmes. Leur similitude est le fait de détenir des parts dans une société qui elle-même possède un patrimoine immobilier.

On peut ainsi classer les SCPI en deux grandes catégories, soit selon leur capital, soit selon leur logique d’investissement.

Opter pour une SCPI en fonction de la nature de son capital

SCPI à capital variable 

La souscription pour acquérir des parts est ouverte tant qu’elle n’a pas atteint son capital maximal fixé par ses statuts. Il est donc  facile d’acquérir des parts.

Les SCPI à capital variable bénéficient d’un avantage non négligeable puisque la société s’engage dans certaines limites à reprendre les parts des associés qui souhaiteraient récupérer leur épargne. Si elles ne trouvent pas preneur au terme d’un certain délai, les parts correspondantes sont annulées et le capital de la SCPI diminué d’autant.

Toutefois, une collecte parfois mal maîtrisée peut amener à une baisse temporaire de la valeur des parts et donc de la rentabilité.

SCPI à capital fixe

En dehors de toute augmentation de capital, les parts sont uniquement négociables sur un marché secondaire. Il s’agit donc d’un marché de gré à gré fonctionnant suivant la loi de l’offre et de la demande.

Le capital de la SCPI ne pourra progresser que par augmentations de capital successives jusqu’à atteindre le capital plafond fixé par ses statuts. Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeurera fixe. Si un souscripteur veut se retirer de la SCPI, il lui faudra trouver des acheteurs qui rachètent ses parts de façon à ce que le capital ne soit pas modifié.

Il y a un risque important lié sur le marché secondaire car la valeur des parts dépend de l’offre et de la demande ce qui peut entraîner un risque de décote ou de surévaluation.

Choisir une  SCPI selon son type d’investissement

On peut classer les sociétés civiles de placement immobilier en trois catégories selon le choix pour lequel elles optent pour investir.

Les SCPI de rendement :

Les SCPI de rendement sont composées pour l’essentiel de murs de magasins, de commerces et/ou de bureaux situés en centre-ville et dans la proche agglomération. Les locataires de ses locaux sont des professionnels qui signent un bail commercial avec les SCPI, pour une durée de 3, 6 ou 9 ans.

Ces SCPI ont pour objectif de permettre aux associés de percevoir rapidement des revenus réguliers issus des loyers perçus par la société de gestion qui sont fiscalisés comme des revenus fonciers traditionnels. Les SCPI de rendement existent depuis plus de 30 ans, certaines sont plus récentes que d’autres mais il faut savoir que leur durée de vie n’est pas déterminée dès leur création, contrairement aux SCPI fiscales.

Les SCPI fiscales:

Les investissements se font principalement en immobilier d’habitation (éligible à un dispositif foncier) permettant de bénéficier de réduction d’impôt. Les SCPI fiscales ont comme but premier de  permettre à leurs souscripteurs de réduire leur impôt sur le revenu en bénéficiant de certains avantages fiscaux comme s’ils agissaient en direct. Les plus connues sont les SCPI Malraux et les SCPI Scellier qui permettent de profiter de la réduction d’impôt en fonction du nombre de parts détenues.

Les SCPI de plus-value:

Ces SCPI recherchent une valorisation de leurs parts sur le long terme. Leur politique d’investissement s’oriente sur l’acquisition d’immeubles ayant un faible coût, notamment en raison de leur vétusté. L’objectif est de générer une forte plus-value en distribuant peu voir pas de loyers aux associés mais en revalorisant le prix des parts. Les personnes concernées par ces SCPI, sont celles qui sont fortement imposées et qui ne souhaitent pas bénéficier de revenus complémentaires.

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