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Bail commercial : qui doit payer les charges et les travaux ?

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26
Jan
2015

Jusqu’à présent, aucun texte ne prévoyait la façon dont les charges, impôts et travaux devaient être répartis entre les parties à un bail commercial. Aussi n’était-il pas rare que le contrat mette l’essentiel de ces dépenses sur le dos du locataire. La loi a mis fin à cette pratique pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014).

contrat de bail: qui doit payer les charges et les travaux

Les dépenses qui ne peuvent plus être imputées au locataire

Ainsi, les charges, travaux, impôts et taxes suivants ne peuvent plus être imputés au locataire:

  • les dépenses relatives au grosses réparations au sens du Code civil (notamment celles des gros murs et des couvertures),
  • les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations,
  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale et les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur,
  • les honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local,
  • dans un ensemble immobilier (centre commercial), les charges, impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Inventaire des charges

Le contrat de bail doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives. cet inventaire doit lui-même donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Et lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur est dorénavant tenu de fournir au locataire un état et un budget prévisionnel des travaux à réaliser au cours des trois années précédentes, précisant leur coût.

Donner congé par LRAR

Bailleur et preneur peuvent désormais donner congé pour mettre fin au bail, non plus seulement par acte d’huissier de justice, mais aussi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR). Dans ce cas, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre à son destinataire. Mais attention, la demande de renouvellement du locataire, ainsi que la réponse du bailleur à cette demande doivent continuer à être adressées par acte d’huissier.

Et la taxe foncière ?

La taxe foncière ainsi que les taxes additionnelles à la taxe foncière peuvent être imputées au locataire.

Article issu du mensuel de l’expert comptable  de janvier 2015

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