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Faut-il emprunter ou épargner pour se constituer un patrimoine ?

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24
Nov
2014

Les français s’endettent à hauteur de 30% de leur revenu pour acheter leur résidence principale sur une durée de s’échelonnant de 15 à 25 ans. Une fois leur prêt remboursé, ils rechignent souvent à réemprunter; pourtant ils devraient le faire pour se constituer un patrimoine pour leur retraite. Actuellement, les taux d’intérêt sont au plus bas, l’endettement semble être un excellent levier patrimonial. Il convient cependant de bien définir la notion d‘effet de levier afin de savoir s’il faut emprunter ou épargner pour se constituer un patrimoine.

 

emprunter

 

L’effet de levier est une notion financière qui définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement de l’épargne. Le coût réel du crédit doit tenir compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt (article 31 du CGI, exemples : dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire, les primes d’assurance, les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien …) pour déterminer le revenu foncier net imposable (RFNI). Le particulier doit donc calculer le coût réel du crédit et le rendement net de son épargne. Si le rendement net épargné est supérieur au coût réel du crédit, il y a un effet de levier et l’investisseur pourra souscrire un crédit immobilier afin de s’enrichir d’avantage (augmenter la rentabilité globale de son projet d’investissement).

 

Prenons un exemple: vous avez 100.000 € de trésorerie, vous avez le choix entre le placer ou acheter un bien, Prenons l’hypothèse d’un prêt avec un taux d’emprunt à 4% sur 15 ans, le montant total du remboursement sera d’environ 133.000 €, alors que si vous placez la même somme sur un support rémunéré à 4%, au bout de 15 ans vous percevrez environs 180.000 €.

Dans ce cas, si un investisseur a des placements financiers et s’il souhaite acquérir un bien immobilier, il vaut mieux, compte tenu de la conjoncture actuelle, qu’il conserve son épargne et qu’il vienne y adosser un emprunt afin de financer l’acquisition dans sa totalité sans « casser sa tirelire ».

 

Lorsqu’un investisseur n’a pas d’apport monétaire, la base de calcul est l’excédent de son salaire. Le recours au crédit semble être pour lui une solution bien plus efficace que l’épargne mensuelle et régulière, il faut cependant vérifier le taux de rendement interne (TRI). Le taux de rendement interne d’un investissement immobilier tient compte de l’ensemble des flux de trésorerie positif (loyer, revenus divers, économie d’impôt…) mais aussi de l’ensemble des charges d’entretien ou fiscales. Lorsque le TRI d’un investissement immobilier est supérieur à un TRI d’un placement financier (pour la même durée), il vaut mieux réaliser un investissement immobilier et emprunter.

 

Enfin, l’intérêt véritable d’avoir recours à un crédit pour acheter un bien immobilier, c’est de pouvoir en tirer une plus-value à terme. Il convient néanmoins de faire très attention car depuis une vingtaine d’année, les prix de l’immobilier n’ont  cessé d’augmenté et rien ne laisse affirmer que lors de la revente du bien d’ici 20 ans l’investisseur pourra tirer une plus-value.

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