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Comment créer du déficit foncier ?

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15
Juil
2014

Le déficit foncier est le résultat négatif issu de la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles de ce revenu. Sous certaines conditions, ce déficit peut être imputé sur le revenu global déclaré par le contribuable :

 

– le logement doit être loué à usage d’habitation et vide,

– il doit être loué pendant 3 ans jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle au cours de laquelle ont été imputé pour la 1ère fois le déficit foncier. Cependant, l’Administration considère que le déficit ne sera pas remis en cause si la non poursuite de la location fait suite au décès du locataire, à une mise en invalidité, au licenciement, ou à une expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble objet du déficit.

 

En premier lieu, il convient d’établir une distinction entre le fait de relever du régime réel d’imposition ou du régime du micro foncier (bailleurs qui perçoivent moins de 15.000 € par an). Pour cette seconde hypothèse, les contribuables ne peuvent plus imputer de charges puisqu’ils bénéficient d’un abattement forfaitaire global. Si vous relevez du régime réel d’imposition, le déficit foncier résultant des dépenses est imputable sur votre régime global dans la limite de 10.700 € pour l’intégralité des biens immobiliers (ou parts sociales) qui font l’objet d’une location.

 

Les charges déductibles sont les charges annuelles de propriété :

– frais de gérance,

– charges d’entretien,

– taxe foncière,

– travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration,

– intérêts d’emprunt.

 

Cependant, ces derniers ne sont pris en compte que pour le calcul du déficit, ils ne peuvent s’imputer sur le revenu global mais sont déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

A l’inverse, si les conditions ci-dessus indiquées ne sont pas respectées, le revenu global et les revenus fonciers des 3 dernières années qui précèdent l’année de cessation de location sont reconstituées, c’est à dire que le contribuable se trouve replacé dans la situation qui aurait été la sienne s’il n’avait pas eu de déficit foncier;

 

Si le contribuable possède plusieurs biens, et qu’un seul n’est plus loué avant la fin de la troisième année, il faudra ventiler le déficit foncier sans tenir compte de ce revenu.

 

Enfin, si le propriétaire bailleur décide de donner la nue propriété du bien moins de 3 ans après l’imputation d’un déficit foncier, cela n’entraîne pas la remise en cause de celle ci, à la condition que le donateur usufruitier continue de louer le bien.

 

Cet article vous est communiqué dans un souci de vous informer. Le montage de nos Sociétés Civiles Immobilières ne revêt pas en effet de caractère fiscal individualisé.

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