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Détail des différents baux en immobilier d’entreprise

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13
Jan
2014

I. Les baux régis par le Code du Commerce :

A. Le bail commercial :

  • Champ d’application : le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit dans la mesure où le preneur exerce dans les locaux une activité commerciale, industrielle ou artisanale ; en cas d’activité autre, les parties peuvent néanmoins volontairement conclure un bail commercial et se soumettre donc à ce statut.
  • Durée : la durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans mais, à défaut de clause contraire, le locataire a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. La clause contraire est donc stipulée dans un bail ferme de 6 ans ou 9 ans voire 12 ans (le locataire renonce par avance à la faculté de résiliation à l’issue de la première période triennale, voire la deuxième, voire la troisième).
  • Droit du preneur : à la fin du bail, le preneur peut demander le renouvellement  (ou, à défaut de renouvellement, le paiement d’une indemnité d’éviction). Ce droit à renouvellement (ou à indemnisation) correspond à la « propriété commerciale », protégeant le preneur en lui permettant d’exploiter son fonds et de le céder (avec le bail y attaché). Mais pour bénéficier du statut des baux commerciaux et de la propriété commerciale en découlant, le preneur doit exploiter de manière effective un fonds de commerce, industriel, artisanal… lui appartenant, et respecter les charges et conditions du bail afin de ne pas s’exposer à un cas de refus de renouvellement sans indemnité.
  • Loyer : les parties fixent librement le loyer d’origine, ainsi que les modalités de son paiement. La révision du loyer tout au long du bail s’effectue le plus souvent en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction (parfois selon l’indice des loyers commerciaux : ILC) et peut être opérée annuellement si cela est ainsi stipulé dans le bail. En cas de non paiement du loyer, le bailleur peut mettre en jeu la clause résolutoire prévue au bail (en faisant délivrer au preneur défaillant un commandement de payer).
  • Charges et conditions du bail : les clauses relatives à la répartition des charges entre bailleur et preneur sont essentiellement essentielles. Dans les baux dits « investisseurs », le loyer est net de tous frais et charges pour le bailleur, le preneur supportant toutes les charges à l’exception des « gros travaux » prévus à l’article 606 du Code Civil ; mais même le coût de ces gros travaux peut être imputé, conventionnellement, au preneur.

B. Les baux dérogatoires :

Par dérogation, les parties peuvent convenir de conclure un bail de courte durée, car au plus égale à deux ans (article L 145-5 du Code du Commerce). Si le preneur est laissé dans les lieux à l’issue des deux ans ou si un nouveau bail est conclu à ce moment là, il s’agira forcément d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Outre l’hypothèse du bail de courte durée, des conventions d’occupation précaire sont parfois conclues et ces conventions dérogent  au statut des baux commerciaux eu égard à leur précarité : leur terme est marqué par d’autres causes que la volonté des parties (exemple : convention d’occupation précaire conclue pour un immeuble devant faire l’objet d’une expropriation). Enfin, outre les baux régis par le Code du Commerce (bail commercial ou bail de courte durée), des baux civils sont parfois conclus par application des articles 1714 et suivants du Code Civil.

II. Les baux de longue durée : des baux de longue durée (supérieure à 18 ans) existent également.

A. Le bail à construction :

Régi par le Code de la Construction et de l’Habitation (articles L 251-1 et suivants), il s’agit du bail par lequel le preneur s’oblige à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et il est conclu pour une durée de 18 à 99 ans. Pendant la durée du bail, le preneur bénéficie d’un droit réel immobilier ; ce qui revient à lui conférer la propriété des constructions qu’il a édifiées jusqu’à l’expiration du bail. A l’expiration du bail, sauf clause contraire, le bailleur devient propriétaire des constructions. Le loyer (ou prix du bail) peut consister, en tout ou partie, en la remise au bailleur à ces dates et conditions convenues, d’immeubles.

B. Le bail emphytéotique :

Régi par le Code Rural, le bail emphytéotique a aussi une durée comprise entre 18 et 99 ans, mais, à la différence du bail à construction, il n’impose pas au preneur de construire. Comme dans le bail à construction, le preneur bénéficie d’un droit réel immobilier  (par opposition à un droit personnel résultant d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation par exemple). Le bail emphytéotique administratif (BEA) est un bail consenti par une personne publique (telle une commune ou un établissement public hospitalier par exemple) et portant sur un bien dépendant du domaine public.

Source  : Maître Philippe Latrille, Notaire Associé Scp Gentilhomme, Beaumanoir, Charpentier, Latrille, Bourges, Office Notarial Rennes

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