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L’acquisition de l’immobilier d’entreprise : quel régime fiscal choisir ?

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27
Juil
2013

I- Les critères de choix du régime fiscal

 

A- SCI semi-transparente relevant de l’art. 8 du CGI (ou « à l’impôt sur le revenu »)

–          Imposition chez les associés (revenus fonciers) du résultat déterminé au niveau de la SCI (45% en tranche marginale + 15,5% de prélèvements sociaux dont 5,8% déductible de l’IR l’année suivante),

–          Impossibilité de déduire fiscalement les amortissements,

–          Déduction des seuls intérêts d’emprunt (=> effet de « ciseau » fiscal),

–          Exonération totale de l’impôt de plus-value au bout de 30 ans de détention en l’état de la fiscalité en vigueur (sauf TAB)

 

B- SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

–          Imposition du bénéfice de la SCI à l’IS (15% jusque 38.120 € puis 33,1/3% ensuite),

–          Possibilité de déduire fiscalement les amortissements =>neutralisation de l’effet de « ciseau » fiscal »),

–          Déduction des intérêts d’emprunt,

–          Taxation des dividendes à l’impôt sur le revenus (après abattement de 40%) + 15,5% de contributions sociales (dont 5,8% déductible de l’IR l’année suivante),

–          Taxation du résultat exceptionnel à l’IS en cas de cession (résultat exceptionnel = prix de cession – VNC),

 

C- Approche comparative du taux marginal d’imposition

 

Revenus Fonciers

Dividendes

Taux marginal IRPP

45%

27%

Contributions sociales

15,5%

15,5%

CSG déductible (5,8%)

2,61%

1,57%

Taux marginal global

57,89%

40,93%

 

D- Utiliser les règles de la semi transparence fiscale et de l’IS

Article 238 bis K, I du CGI : « Lorsque des droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8, 8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C ou 239 quater D sont inscrits à l’actif d’une personne morale passible de l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun […], la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits. »

 

II- Investissement selon le régime fiscal adopté

La supériorité de l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est très significative pendant la phase de détention de l’immeuble, en particulier pendant la période d’endettement et dans une moindre mesure par la suite. Ainsi, la trésorerie cumulée des associés (« cash flow ») sur la période (15 ans) est positive.

En revanche, en l’état de la fiscalité en vigueur, la cession de l’immeuble par la SCI serait beaucoup plus coûteuse à terme à l’IS plutôt qu’à l’IR, notamment pour les raisons suivantes : Le prix de revient dans une société à l’IR est constitué par le prix d’acquisition, alors qu’il s’agit de la valeur nette comptable (déduction faite des amortissements) à l’IS ; Il existe à l’heure actuelle un abattement pour une durée de détention pour les plus-values immobilières des particuliers (=> exonération au bout de 30 années).

 

(Source Arnaud Sollet, Notaire associé SCP Lamotte, Laisné, Gueguen, Sollet, Loussouarn)

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