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Loi ALUR et copropriétaire non occupant

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23
Nov
2015

La loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis a été modifié par l’article 58 de la loi dite loi ALUR du 26 mars 2014.

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Aux termes de cette nouvelle disposition, tous les copropriétaires d’immeubles soumis au statut de la copropriété ont désormais l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile qu’ils soient propriétaires occupants ou non occupants.

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Carré Gambetta

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Qu’est-ce qu’une copropriété ?

La copropriété est le régime juridique auquel peuvent être soumis toutes sortes de biens, notamment les immeubles, les fonds de commerce, les bateaux de plaisance et les navires, les chevaux de course, ou encore les avions… Le régime juridique de la copropriété permet le partage de la propriété d’un immeuble collectif entre plusieurs personnes appelées copropriétaires.

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Pour information quel que soit le bien immobilier en copropriété, il comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables :

  • des parties privatives (les pièces du logement),
  • une quote-part, des parties communes (exprimée le plus souvent en millièmes) qui peuvent être les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc.

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Ces deux éléments, parties privatives et quote-part dans les parties communes, forment un lot indivisible.

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Syndic ou syndicat de copropriété ?

La collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble s’appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat naît automatiquement sans formalités particulières, dès lors qu’un immeuble, comportant des parties communes, est divisé en lots avec au moins deux copropriétaires. Il a la même capacité juridique qu’une société et se réunit chaque année lors d’une assemblée générale des copropriétaires.

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Le syndic de copropriété, souvent appelé syndic, est désigné par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Il représente le syndicat des copropriétaires et administre pour son compte les parties communes conformément aux décisions prises par les copropriétaires en assemblée.

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Quelle(s) assurance(s) ?

Le législateur a pu constater que près de 5% des copropriétaires occupants n’avaient pas souscrit une assurance de responsabilité civile, et que près de la moitié des copropriétaires non-occupants n’étaient pas non plus assurés.

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La responsabilité civile est obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats. Un bureau central tarificateur est créé par décret pour aider les copropriétés qui rencontreraient des difficultés dans leur recherche d’assurance.

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Le syndic est tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée, le syndic peut lui-même souscrire cette assurance au nom du syndicat.

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Enfin, il est également prévu une faculté pour les copropriétaires de souscrire une assurance habitation au lieu et place de leur locataire à la condition que celui-ci soit défaillant et de la lui refacturer comme étant une charge locative. Il n’est pas sans rappeler que le locataire doit s’assurer et justifier une fois par an de cette assurance à la demande du bailleur.

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Au-delà de l’obligation de souscrire à une RC, chaque copropriétaire, individuellement, peut souscrire une assurance  Copropriétaire Bailleur Non Occupant (CBNO). C’est une garantie « relais » en cas d’insuffisance ou de défaillance du contrat d’assurance de l’immeuble ou du contrat multirisque habitation du locataire.

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